20221022-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W42_Q4政策放松仍有空间_二手房成交持续回暖_28页_1mb

报告摘要

Q4政策放松仍有空间，二手房成交持续回暖

核心内容

2022年第四季度（Q4）房地产及物业管理行业在政策放松和市场回暖的背景下展现出一定的复苏迹象。尽管整体市场仍面临一定压力，但核心城市新房和二手房市场均表现出积极信号，政策支持对行业信心有所提振。浙商证券继续看好房地产及物业管理行业，认为政策放松和需求修复仍将继续。

主要观点

政策面：
- 二十大报告继续强调“房住不炒”定位，但多个城市已陆续发布放松政策，如河北保定和广东韶关，涉及购房补贴、降低首付比例、提高公积金贷款额度等。
- 政策放松的力度和速度可能低于预期，但仍有进一步推进空间。
市场基本面：
- 本周全国30城新房成交面积286万平，环比上升14.3%，但同比下降13.4%。
- 二手房成交面积141万平，环比下降1.7%，但同比上升47.7%，回温趋势基本形成。
- 二手房市场与新房市场存在中长期联动效应，核心城市二手房回暖将对新房市场产生积极影响。
板块行情：
- SW房地产板块下跌2.25%，但跑赢大盘0.34pct，表现强于大市。
- 恒生地产建筑业下跌1.91%，跑赢大盘0.36pct，表现强于大市。
- 物业管理板块整体表现不佳，恒生物业服务及管理下跌4.20%，跑输大盘1.93pct。
重点公司表现：
- A股重点跟踪地产个股中，南山控股涨幅最大，达到6.61%。
- H股中，雅居乐集团涨幅显著，达到9.77%。
- 浙商证券继续看好“浙商地产一大四小”组合，包括保利发展、华发股份、滨江集团、越秀地产、天健集团，以及加推标的招商蛇口和万科A。
风险提示：
- 政策放松力度和速度可能弱于预期。
- 局部城市疫情反复可能对房地产销售造成影响。

关键信息

新房市场

全国30城：本周新房成交面积286万平，环比+14.3%，同比-13.4%。剔除无成交数据城市后，同比-13.0%。
分线城市：
- 一线城市成交面积76万平，环比+35%，同比-11%。
- 二线城市成交面积152万平，环比+6%，同比-8%。
- 三线城市成交面积57万平，环比+17%，同比-27%。
重点城市：
- 北京、广州、深圳等一线城市新房成交面积显著增长，但同比仍处于负增长区间。
- 杭州、苏州、青岛等二线城市新房成交面积同比改善，部分城市需求修复明显。

二手房市场

全国18城：本周二手房成交面积141万平，环比-1.7%，同比+47.7%。
分线城市：
- 一线城市成交面积28万平，环比-3.8%，同比+0.7%。
- 二线城市成交面积107万平，环比+0.4%，同比+73.8%。
- 三线城市成交面积6万平，环比-22.8%，同比-4.8%。
趋势：二手房成交已连续5周同比增长，回暖趋势明确。

土地市场

全国100大中城市：
- 土地供应面积2340万平，环比+202%，同比+7%。
- 土地成交面积1860万平，环比+106%，同比-21%。
- 溢价率3.0%，一线城市溢价率0%，二线城市0.3%，三线城市4.2%。
累计数据：截至2022年10月14日，土地累计成交面积70504万平，同比-12%。

房企发债情况

境内债：中海宏洋地产、北京首都开发、上海临港控股、苏州苏高新集团等公司近期发债，利率和期限各异。
境外债：部分公司也发布境外发债公告，如旭辉控股集团等。

物业管理市场

板块表现：恒生物业服务及管理下跌4.20%，跑输大盘。
重点公司表现：
- 旭辉永升服务、建业新生活、雅生活服务等公司涨幅较大，其中旭辉永升服务涨幅达24.49%。
- 绿城服务、世茂服务、金科服务等公司跌幅较大，部分公司PE（市盈率）持续下降。
港股通持仓：部分物业公司港股通持仓有所变化，如旭辉永升服务持仓量减少，而世茂服务、中海物业等持仓量增加。

公司公告

阳光城：因流动性紧张未能按期偿付债券本金及利息，同时启动员工持股计划。
华发股份：9月销售金额同比增长45.4%，获取多块优质地块。
金地集团：9月签约面积和金额同比上升，新增土地储备。
大悦城：完成董事会换届，对外提供财务资助。
中南建设：为子公司提供担保，控股股东股份质押变动。
金科股份：股东股份质押，公司及子公司担保总额较高。
招商积余：与关联方签订房屋租赁合同补充协议。

结论

整体来看，房地产及物业管理行业在Q4表现出一定的政策支持和市场回暖迹象。尽管新房市场仍面临压力，但核心城市二手房持续回暖，政策放松预期增强。浙商证券继续看好行业，推荐“浙商地产一大四小”组合，同时关注贝壳中介龙头的中长期发展机会。然而，政策放松力度、疫情反复等因素仍可能对行业产生影响，投资者需谨慎评估风险。

展开完整摘要