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二手房放松政策频出，交易数据触底反弹房地产及物管行业周报总结

核心内容概述

2022年9月17日至23日，房地产及物管行业出现政策放松与市场数据反弹的双重信号。政策层面，多地推出购房补贴、降低首付比例、调整公积金政策、推行“带押过户”等措施，旨在刺激市场需求，改善市场环境。市场层面，新房与二手房成交面积均出现明显反弹，尤其是二手房市场表现强劲，反映出市场需求的逐步恢复。

主要观点

• 政策放松持续推进：多地出台政策放松措施，包括保交楼、调整预售资金监管、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等，这些政策有助于降低购房门槛，提高市场活跃度。
• 市场数据触底反弹：全国30大中城市商品房成交面积环比上升83.6%，同比上升14.4%；18城二手房成交面积环比上升66.0%，同比上升69.8%。市场修复信号明显。
• 行业评级看好：在政策持续放松和市场逐渐回暖的背景下，行业仍维持“看好”评级，认为优质房企将受益于市场修复和政策支持。
• 房企融资改善：部分优质房企如华润置地、首开股份、旭辉集团、万科等相继发行中期票据，融资渠道有所改善，利好融资能力强、聚焦能力强的房企。
• 物业板块表现弱于大盘：恒生物业服务及管理下跌11.10%，跑输大盘6.68pct，但部分优质物业股如保利物业、中海物业等表现相对较好。

关键信息

政策面

• 保交楼政策：郑州实施“交房即发证”，确保购房人能快速获得不动产权证。
• 预售资金监管：贵阳实行预售资金全额监管，对工程建设费用实行重点监管。
• 需求放松政策：
  • 广州、海南、无锡、临沂、福州等地放宽二手房交易限制，推行“带押过户”模式。
  • 烟台、银川、广元调整公积金政策，提高贷款额度、降低首付比例、放宽贷款年龄限制。
  • 洛阳栾川县、东港、开封提供购房补贴，补贴比例为契税总额的15%-60%。
  • 天津、邢台、临海、莒南、衡东、兴化、沙县、孝昌等地推出政策组合，包括购房补贴、降低首付比例、调整公积金贷款额度、优化土地出让金缴纳方式等。

市场基本面

• 新房市场：
  • 全国30大中城市商品房成交面积331万平，环比+83.6%，同比+14.4%。
  • 一线城市成交面积102万平，环比+69%，同比+60%。
  • 二线城市成交面积156万平，环比+99%，同比-7%。
  • 三线城市成交面积73万平，环比+76%，同比+24%。
• 二手房市场：
  • 全国18城二手房成交面积131万平，环比+66.0%，同比+69.8%。
  • 一线城市成交面积31万平，环比+36.8%，同比+36.8%。
  • 二线城市成交面积94万平，环比+87.2%，同比+89.6%。
  • 三线城市成交面积6万平，环比-0.3%，同比+23.5%。

板块行情

• 地产板块：
  • A股SW房地产下跌2.45%，跑输大盘0.5pct。
  • H股恒生地产建筑业下跌5.86%，跑输大盘1.45pct。
  • 重点跟踪股中，A股有1家公司上涨，H股有1家公司上涨。
• 物业板块：
  • 恒生物业服务及管理下跌11.10%，跑输大盘6.68pct。
  • 重点跟踪股中，有2家公司上涨。

重点公司表现

• 地产板块：
  • 万科A、保利发展、华发股份、滨江集团、天健集团等公司表现较好，其中滨江集团年内涨幅达137%。
  • 金地集团、金科股份、新城控股等公司表现不佳，部分公司跌幅超过30%。
• 物业板块：
  • 绿城服务、碧桂园服务、金科服务等公司跌幅较大，部分公司跌幅超过70%。
  • 保利物业、中海物业等公司表现相对稳定。

风险提示

• 政策放松力度和速度弱于预期。
• 局部城市疫情反复影响房地产销售。

重点公司公告

• 保利发展：审议通过多项债务融资及公司债券发行议案。
• 碧桂园：全资子公司发行15亿元中期票据，利率3.20%。
• 滨江集团：授权董事会批准为子公司和参股项目公司提供担保额度。
• 大悦城：获得证监会批准发行不超过50亿元公司债券。
• 合景泰富集团：发行7.95亿美元6%利率优先票据。
• 华发股份：聘任向宇先生为执行副总裁。

土地市场

• 全国100大中城市土地供应面积1387万平，环比-54%，同比-52%。
• 土地成交面积1270万平，环比-21%，同比-40%。
• 一线城市土地成交面积11万平，环比-72%，同比-72%，溢价率0.0%。
• 二线城市土地成交面积386万平，环比-12%，同比-67%，溢价率0.7%。
• 三线城市土地成交面积873万平，环比-23%，同比-4%，溢价率3.5%。

总结

本周房地产及物管行业在政策放松和市场修复的双重推动下，呈现积极态势。政策层面，多地推出购房补贴、降低首付比例、提高公积金贷款额度等措施，有效刺激市场需求。市场层面，新房与二手房成交面积均出现显著反弹，尤其是二手房市场表现强劲。行业评级维持“看好”，认为优质房企将受益于市场修复和政策支持。物业板块整体表现弱于大盘，但部分优质公司表现相对稳定。风险提示包括政策放松力度不足和疫情反复对房地产销售的影响。