20220430-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W17_中央定调放松方向_板块Beta加速开启_42页_3mb

中央定调放松方向，板块Beta加速开启

核心内容概述

2022年4月23日至29日，房地产及物管行业迎来政策放松趋势，中央政治局会议明确支持刚性和改善型住房需求，并优化商品房预售资金监管。地方层面，贵阳、无锡、兰州、东莞、中山、佛山等地相继出台政策放松限购、限贷、限售等“四限”政策，以刺激市场需求。与此同时，土地市场整体趋冷，但部分核心城市如深圳仍有火热表现，主要受利润驱动影响。物管行业整体表现优于大盘，部分企业股价上涨显著。

主要观点

• 政策面：中央明确房地产政策放松方向，地方层面因城施策逐步放松“四限”政策，政策组合拳推动行业复苏。
• 基本面：新房市场成交面积环比提升，但同比仍处低位；二手房市场成交面积环比大幅增长，同比降幅收窄，显示复苏迹象。
• 行情表现：地产板块整体表现弱于大市，但重点个股上涨数量多于下跌；物管板块表现优于大盘，多数重点标的股价上扬。
• 投资建议：高信用房企具备发展确定性，建议关注A股中的保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团及H股中的中国海外发展、华润置地、龙湖集团；同时推荐二线黑马如华发股份、滨江集团、绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂；政策放松背景下，物业板块估值修复可期，推荐碧桂园服务、金科服务等。

关键信息

地产板块

• 政策放松：中央及地方政策逐步放松限购、限贷、限售等政策，重点支持合理住房需求。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比增长，但同比仍处于下降趋势；核心城市如深圳表现火热，远郊区成交冷清。
• 房企融资：部分房企在境内和境外成功发行债券，利率较低，显示市场对其信心有所回升。
• 风险提示：需求修复疲弱可能导致房企缩表，疫情扩散可能延后需求拐点。

物业板块

• 行情表现：物管板块跑赢大盘，重点个股如宝龙商业、时代邻里、招商积余等表现亮眼。
• 估值情况：物业企业PE（TTM）整体下降，但部分企业如绿城服务、中海物业、华润万象生活等表现较好。
• 投资建议：物业板块估值修复空间打开，建议关注具备增长潜力的物管企业。

本周数据概览

地产板块

• 沪深300：上涨0.07%
• SW房地产：下跌0.96%
• 重点个股涨跌幅：A股中中交地产、滨江集团、南山控股、华发股份、金融街等表现较好；H股中中梁控股、融信中国、龙光集团、德信中国、宝龙地产等表现较好。
• 新房市场：30城成交面积215万平，环比+1%，同比-53%；一线城市成交面积44万平，环比+15%，同比-59%；二线城市成交面积101万平，环比-11%，同比-56%；三线城市成交面积70万平，环比+17%，同比-43%。
• 二手房市场：18城成交面积152万平，环比+21.9%，同比-39%；一线城市成交面积39万平，环比+7%，同比-35%；二线城市成交面积106万平，环比+29%，同比-40%；三线城市成交面积6万平，环比+24%，同比-51%。

物业板块

• 恒生指数：上涨2.18%
• 恒生物业服务及管理：上涨3.50%，跑赢大盘1.32pct。
• 重点物业个股涨跌幅：宝龙商业、时代邻里、招商积余、金茂服务、滨江服务等表现较好。
• 物业估值：多数物业企业PE（TTM）下降，但部分企业如华润万象生活、中海物业等仍具吸引力。

总结

本周房地产行业迎来政策放松窗口，中央及地方政策支持刚性和改善型住房需求，推动市场逐步回暖。虽然基本面修复仍较弱，但政策预期的明确为板块Beta行情提供支撑。物管行业整体表现优于大盘，估值修复空间逐步打开，建议关注优质物业企业。未来，随着政策进一步放松和需求逐步恢复，地产及物管板块有望迎来更多发展机遇。