20211107-天风证券-房地产销售周报_一线城市二手房成交量下降_10月房贷利率首次整体下降_15页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2021年11月07日）

核心内容概述

2021年10月25日至10月31日期间，中国房地产市场整体呈现降温态势。一手房和二手房成交量均出现不同程度的下降，部分城市库存去化周期有所缩短，但市场仍面临较大的下行压力。与此同时，房贷利率首次整体下降，为购房市场带来一定的利好信号。此外，房地产税改革试点启动，可能对市场预期产生短期冲击，但长期来看，房价和成交量仍由住房供求基本面决定。

主要观点

一手房市场：
36大城市一手房成交3.03万套，环比上升3.13%，但同比下降31.58%。一线城市成交量环比下降，而部分二线城市成交量有所回升。整体来看，市场仍处于调整阶段。
二手房市场：
11城二手房成交合计0.6万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%。一线城市成交量大幅下滑，深圳成交量降至近10年新低，市场整体持续降温。
库存去化：
全国14大城市住宅可售套数为68.47万套，去化周期为36.6周，环比下降11.01%。一线城市去化周期显著下降，但三线城市去化周期仍较高。
房贷利率：
10月房贷利率首次整体下降，首套房贷利率为5.73%，二套为5.99%，较上月各降1个基点。业内人士认为，这标志着房贷政策的边际放松，有利于购房需求的释放。
政策动态：
北京加强商品房预售资金监管，防止资金挪用导致项目烂尾。同时，房地产税改革试点启动，短期内可能对市场预期形成冲击。
房企动态：
多家房企发布销售简报，整体表现不一。部分企业如金地集团、招商蛇口、越秀地产等实现销售增长，而华夏幸福、阳光城、新湖中宝等则面临较大压力，部分出现亏损或债务问题。

关键信息

一手房成交数据

全国合计：成交3.03万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%。
一线城市：成交6,568套，环比下降3.0%，同比下降45.0%，累计同比上升17.9%。
二线城市：成交14,752套，环比上升13.0%，同比下降15.5%，累计同比上升10.5%。
三线城市：成交8,950套，环比下降6.0%，同比下降39.7%，累计同比下降10.2%。
四线城市：数据缺失，但整体表现不佳。

二手房成交数据

全国合计：成交5,988套，环比下降18.8%，同比下降55.3%，累计同比下降3.4%。
一线城市：成交2,215套，环比下降38.0%，同比下降57.5%，累计同比下降2.91%。
二线城市：成交3,431套，环比下降1.9%，同比下降52.2%，累计同比下降4.02%。
三线城市：成交342套，环比上升14.0%，同比下降66.7%，累计同比下降1.87%。

库存去化周期

全国合计：去化周期36.6周，环比下降11.01%。
一线城市：去化周期15.7周，环比下降43.25%。
二线城市：去化周期34.1周，环比上升0.74%。
三线城市：去化周期136.2周，环比上升0.18%。

房企动态

迪马股份：前三季度营收同比增长75.83%。
深圳控股：前三季度销售额同比下降14%。
大名城：首次回购A股股份，回购金额8,976,021.94元。
华夏幸福：债务问题严重，累计未能如期偿还债务本息992.76亿元。
荣盛发展：10月签约面积YOY-2.19%，签约金额YOY+1.49%。
金地集团：10月签约金额YOY-17.5%，累计签约金额YOY+29.01%。
融创中国：10月签约金额509.8亿元，YOY+14%。
中骏集团：10月签约金额76.02亿元，YOY-32%。
越秀地产：10月签约金额105.28亿元，YOY-28%。
阳光城：10月签约金额221.02亿元，YOY-20.5%；控股股东被动减持股份。

政策与市场动态

房地产税改革试点：正式启动，可能对市场预期形成较大冲击。
保障性租赁住房：多地加强建设，广东省要求广州和深圳租赁住房用地占比不低于10%。
房贷利率：10月房贷利率首次整体下降，首套房贷利率5.73%，二套5.99%。
北京预售资金监管：加强监管，防止资金挪用，维护交易双方权益。

投资建议

推荐公司：
- 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
- 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
- 低估价值：城投控股、南山控股。