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市场前瞻总结：7月二手房挤压系数分析

核心内容

2024年7月，全国46个重点城市二手房挤压系数平均为0.54，较6月上升了0.02（约4个百分点）。受挤压强度较大的城市有10个，比上月增加2个，其中宁波和海口为新加入的强挤压城市。不同能级城市的挤压系数存在明显差异，一线城市平均为0.46，二线城市平均为0.53，三线城市平均为0.70，挤压强度最强。

主要观点

1. 二手房对新房的挤压增强

• 二手房市场因“所见即所得”特性，交付风险更低，韧性更强，成为购房者更倾向的选择。
• 2023年新房热度指数波动较大，而二手房热度指数相对稳定，整体保持高位。
• 7月，46城中有31个城市（约占67%）的二手房挤压系数较6月上升，11个城市略有下降，3个城市基本持平。

2. 政策利好推动二手房市场活跃

• 房地产调控政策优化购房条件，如降低首付比例、调低贷款利率及放宽限购限贷措施，有效吸引了购房者。
• “以旧换新”政策刺激了二手房市场供应，同时激发了市场需求，使得二手房市场更加活跃。
• 上海等城市因政策推动，二手房成交量显著上升，而新房成交量则有所回调，导致挤压系数提升。

3. 新房供应减少加剧挤压

• 7月，近半数重点城市新房供应量下降，导致购房者转向二手房市场，进一步增强了对新房的挤压。
• 苏州、常州等城市因新房供应减少，二手房挂牌量高位，挤压系数显著上升；但随着新房供应补量，部分城市挤压系数有所回落。

关键信息

二手房挤压系数变化

• 一线城市：平均0.46，较上月提升0.06。北京最低，为0.36。
• 二线城市：平均0.53，较上月提升0.02。南通、惠州、徐州、重庆、宁波等5个城市挤压系数高于0.6。
• 三线城市：平均0.70，较上月提升0.03。洛阳、宜昌、秦皇岛、咸阳等城市挤压系数在0.7以上，其中洛阳最高，为0.80。

挤压增强显著的城市

• 海口、上海：挤压系数上升0.13，为最大增幅。
• 惠州、成都、合肥、宜昌、洛阳、无锡、长沙、珠海、天津、兰州、南昌：这些城市挤压系数连续4个月增强，表明二手房对新房的影响逐渐加深。

市场趋势

• 二手房市场在政策利好和购房者信心恢复的推动下，整体表现优于新房市场。
• 新房市场因供应减少、政策调控及购房者信心不足，热度指数持续低迷。
• 二手房挤压系数的上升，反映了市场对新房的替代效应增强，尤其在三线城市表现最为明显。

行业动态与建议

• 二手房市场在“所见即所得”和政策支持下，更具吸引力。
• 房地产企业需关注二手房对新房市场的挤压效应，优化产品策略和营销手段。
• 未来，随着政策进一步调整及市场供需变化，二手房与新房的竞争格局可能继续演变。

资料来源

• 数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
• 图表来源：网上房地产、统计局、云洞察产品数据库

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