房地产行业深度报告-一线城市房地产市场专题-新房乏力二手房坚挺-房产配置性价比提升-开源证券_20页_2mb

房地产行业分析报告总结
2024年一线城市房地产政策持续宽松，限购逐步放宽，房贷利率降至历史低位。自2024年4月政治局会议提出“去库存”政策后，北京、深圳、上海边际放松郊区限购；5月17日央行优化信贷政策后，四大城市下调或取消首套房贷利率下限，首套最低利率降至35%（上海、北京、深圳）或340%（广州），二套利率亦显著下降。整体信贷环境宽松，购房成本降低，政策对需求释放的促进需一定转化周期。

一线城市新房销售整体乏力，二手房表现稳健。2024年6月，北京、上海、深圳、广州新房去化周期分别为168、70、257、226个月，库存走高。二手房市场受政策影响更明显，北京、上海、深圳、广州6月二手房成交同比分别增长29%、74%、286%、419%，部分城市如上海、深圳因政策调整（如取消购房年限限制、优化普宅认定标准）带动二手房交易活跃，挂牌量和成交规模增长。二手房以价换量趋势显著，价格回撤幅度较大，北京、上海、深圳、广州2024年5月二手价格指数较最高点回撤分别为89%、89%、132%、132%，部分区域房价回落至2021年初或更早水平。

二手房租金收益率稳步提升，配置性价比增强。2024年5月北京、上海、深圳、广州二手租金回报率分别达148%、175%、164%、168%，远高于发达国家3%左右的水平。租金回报率提升与房价下行同步，部分城市因限购政策调整（如上海扩大非户籍群体购房范围、北京和上海降低交易税费）进一步释放市场活力。

推动二手房活跃的四大因素包括：价格更具性价比（房价跌幅高于新房）、政策利好（税费减免）、区位优势（核心区域二手房供应有限）及无交付周期限制（即买即住）。与新房需1-3年交付周期不同，二手房交易即时性更强，且核心区域房源稀缺，交易后可快速满足需求。

投资建议方面，看好政策宽松背景下具备强信用、区域优势及市场化机制的房企。推荐标的包括：优质央国企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产）及财务稳健的民企（万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股）。

风险提示主要包括：一线销售恢复不及预期、政策放松不及预期、房价涨幅不足等导致市场信心不足及库存压力持续的问题。