2024年8月二手房挤压系数

市场前瞻总结：8月二手房挤压系数分析

核心内容

2024年8月，全国46个重点城市的二手房挤压系数平均为0.53，与7月基本持平。但整体来看，上半年二手房对新房的挤压强度明显提升，反映出二手房市场在当前房地产环境中的重要地位和影响力。

主要观点

• 挤压系数分布：一线城市平均挤压系数为0.45，二线城市为0.52，三线城市为0.69，三线城市挤压强度最高。
• 强挤压城市增加：8月份，有11个城市的二手房挤压系数超过0.6，比上月增加1个。其中，中山和东莞新晋为强挤压城市，而海口由强挤压转为中度挤压。
• 挤压强度变化：近5个月数据显示，约七成城市的二手房挤压系数呈上升趋势，尤其是无锡、珠海、兰州、惠州、宜昌等城市，连续5个月保持上升，说明新房市场正面临持续且加剧的二手房挤压。
• 购房需求结构变化：虽然整体购房需求下降，但二手房需求增长显著，部分城市二手房销售同比大幅增长，尤其是深圳增长达57%。现房销售占比五年内从10%上升至27%，主要得益于开发商减少拿地、保交楼政策及期房信任危机。
• 二手房市场优势：二手房因区位更优、产品多样、价格灵活及交付安全等优势，受到更多购房者青睐，进一步加剧了对新房市场的挤压。
• 政策影响：部分二线城市通过优化信贷政策、发放购房补贴、推进“以旧换新”等方式，有效释放了市场需求，推动了二手房成交增长。

关键信息

挤压系数计算方式

• 二手房挤压系数 = 城市二手房客群重合度 ÷ 城市新房客群重合度

8月挤压系数分布

城市等级	城市	8月挤压系数	与7月差值	近5月变化
一线城市	广州	0.51	(0.00)	_ _ _ _ _
一线城市	深圳	0.44	(0.04)	_ _ _ _ _
一线城市	上海	0.43	(0.05)	_ _ _ _ _
一线城市	北京	0.43	0.06	_ _ _ _ _
二线城市	南通	0.85	0.09	_ _ _ _ _
二线城市	徐州	0.78	0.08	_ _ _ _ _
二线城市	惠州	0.69	(0.01)	_ _ _ _ _
二线城市	中山	0.65	0.05	_ _ _ _ _
二线城市	宁波	0.63	0.01	_ _ _ _ _
二线城市	重庆	0.63	0.00	_ _ _ _ _
二线城市	东莞	0.62	0.02	_ _ _ _ _
二线城市	珠海	0.57	0.02	_ _ _ _ _
二线城市	无锡	0.57	0.01	_ _ _ _ _
二线城市	兰州	0.55	0.03	_ _ _ _ _
二线城市	福州	0.53	0.00	_ _ _ _ _
二线城市	苏州	0.52	0.03	_ _ _ _ _
二线城市	大连	0.52	(0.02)	_ _ _ _ _
二线城市	郑州	0.50	(0.00)	_ _ _ _ _
二线城市	常州	0.50	(0.02)	_ _ _ _ _
二线城市	济南	0.50	0.01	_ _ _ _ _
二线城市	武汉	0.50	(0.03)	_ _ _ _ _
二线城市	石家庄	0.50	0.01	_ _ _ _ _
三线城市	秦皇岛	0.81	0.04	_ _ _ _ _
三线城市	咸阳	0.78	0.03	_ _ _ _ _
三线城市	宜昌	0.78	0.00	_ _ _ _ _
三线城市	洛阳	0.77	(0.03)	_ _ _ _ _
三线城市	海口	0.53	(0.08)	_ _ _ _ _
三线城市	呼和浩特	0.44	(0.07)	_ _ _ _ _

二手房与新房市场对比

• 找房热度：1-8月，二手房找房热度显著高于新房，领先幅度达21.2%。2023年全年趋势显示，二手房需求曲线更为平缓，稳定性更强。
• 成交增长：1-7月，除福州、大连外，大部分城市新房销售同比下滑，二手房销售则呈现明显分化趋势。部分城市如深圳、长沙、济南等二手房销售大幅增长，而其他城市如武汉、成都、苏州等虽有下滑，但幅度小于新房。
• 成交占比：在35个重点城市中，近八成二手房交易量超过新房，占比达50%以上。哈尔滨二手房成交占比最高，为85%；贵阳最低，仅为30%。整体平均占比为60.5%，较去年同期增长8个百分点，其中南宁、长沙、南昌、济南、杭州、合肥等城市增长尤为显著，均超过15个百分点。

结论

二手房市场在2024年表现出强劲的需求增长和稳定的找房热度，对新房市场的挤压作用增强。随着政策调整和市场环境变化，二手房在购房决策中的比重持续上升，成为房地产市场的重要组成部分。这一趋势提示房企需更加关注二手房市场动态，以制定更有效的市场策略。