20220723-浙商证券-房地产及物管行业周报_房贷利率持续下调_二手房指导价边际宽松_35页_3mb

房地产及物管行业周报总结

核心内容

2022年7月16日至22日，房地产及物管行业整体呈现企稳迹象。在政策层面，多地采取了放松措施，包括购房补贴、调整住房公积金贷款政策、人才购房优惠政策以及下调首付比例等，以刺激购房需求。同时，房贷利率持续下调，重点城市首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，部分城市已接近利率下限。此外，二手房指导价政策出现边际宽松，如西安暂停发布指导价，成都、宁波允许挂牌价超过指导价，广州、东莞实际交易和贷款不再受指导价限制，这有助于提升二手房市场流动性。

主要观点

1. 新房市场企稳：30大中城市新房成交面积环比由负转正，同比跌幅收窄。一线城市表现强劲，二线城市逐步修复，三线城市成交仍疲软。
2. 二手房市场复苏：18城二手房成交面积同比增幅扩大，核心城市如苏州、杭州、深圳、佛山等市场已逐步走出底部，复苏迹象明显。
3. 政策放松效果显现：部分城市政策放松后，新房成交量有所回升，二手房市场因政策支持和需求分流而表现优于新房。
4. 投资建议：维持“两头”投资逻辑，即关注龙头房企及区域小而美的公司。推荐A股的保利发展、天健集团、滨江集团、华发股份，H股的中国海外发展、越秀地产；物管板块推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。

关键信息

地产板块

• 整体表现：A股SW房地产上涨2.00%，跑赢沪深300指数；H股恒生地产建筑业下跌2.02%，跑输恒生指数。
• 政策放松：
  • 哈尔滨：购房补贴政策，契税补贴。
  • 徐州、南通、固原：购房补贴、首付比例下调、公积金贷款额度提高。
  • 深圳：人才购房优惠政策。
  • 池州：购房补贴+首付比例下调+赠送物业专项维修资金。
• 房贷利率：
  • 1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.45%，均维持不变。
  • 重点城市首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，部分城市已接近利率下限。
• 土地市场：
  • 全国100大中城市土地成交面积1900万平，同比-24%。
  • 一线城市土地成交面积同比-45%，二线城市同比+217%，三线城市同比-51%。

物业板块

• 整体表现：H股物业板块下跌2.98%，A股物业板块表现分化，部分公司上涨。
• 估值与盈利预测：多数物业公司PE（TTM）有所下降，但部分公司如保利物业、中海物业等仍保持盈利增长预期。
• 港股通持仓：部分物业公司的持仓量及占比有所波动，如世茂服务、中海物业、碧桂园服务等。

重点城市政策与成交情况

• 新房成交：
  • 30城新房成交面积环比+4%，同比-31%。
  • 一线城市回暖明显，二线城市同比跌幅收窄，三线城市成交持续走弱。
  • 某些城市如大连、连云港、广州、福州、上海等新房成交环比增速超40%。
• 二手房成交：
  • 18城二手房成交面积环比-2.3%，同比+7.4%。
  • 广州、苏州、杭州等城市二手房市场复苏明显，苏州、杭州同比涨幅达30%。
  • 深圳、佛山等城市二手房市场逐步筑底企稳，深圳同比仅微跌12%，佛山同比上涨1%。

风险提示

• 政策放松力度和速度弱于预期。
• 个别房企信用事件可能干扰板块整体估值修复。
• 局部城市疫情反复可能影响房地产销售。
• 断供潮持续演绎可能加剧购房者观望情绪。

表格摘要

重点城市首套房贷利率

重点城市二手房指导价执行情况

房企发债情况

物业公司估值表

总结

本周房地产市场在政策放松和利率下调的推动下逐步企稳，二手房市场因指导价政策边际宽松而复苏明显。重点城市新房成交面积环比由负转正，一线城市表现尤为突出。物管板块整体表现疲软，但部分优质公司仍具投资价值。整体来看，房地产市场正逐步进入修复阶段，建议关注龙头房企及区域优质公司。