20180815-浙商证券-统计局7月房地产数据点评_70城房价上行明显_调控压力上升_8页_1mb

房地产行业分析总结（2018年8月15日）

核心内容

本报告分析了2018年7月房地产行业数据，重点聚焦商品房销售、70大中城市房价走势以及土地市场动态。报告指出，尽管整体市场表现强劲，但部分热点城市仍面临较大的房价上行压力，同时土地市场呈现“冰火两重天”的局面，开发商在拿地方面更加谨慎。

主要观点

1. 商品房销售数据持续走强

• 销售面积：1-7月全国商品房销售面积接近9亿平方米，同比增长4.2%，增速较上月扩大0.9个百分点。
• 销售额：商品房销售额达到7.83万亿元，同比增长14.4%，增速较上月扩大1.2个百分点。
• 均价涨幅：全国商品房销售均价为8701元/平方米，同比上涨9.7%，显著高于销售面积增速。
• 商品住宅表现：商品住宅均价连续三个月超过10%，增速明显高于整体商品房均价，显示房价上行趋势。

2. 70大中城市房价上涨明显，调控压力上升

• 环比涨幅：一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.3%、1.2%、1.3%。
• 同比涨幅：一二三线城市同比分别上涨0.2%、6.0%、7.5%。
• 三线城市表现突出：三线城市房价同比涨幅达到7.5%，为近几年高位。
• 供需关系紧张：由于前期限购政策限制购房需求，加上新开工项目转化周期较长，热点城市库存水平偏低，消化周期多在一年以内，部分城市不足半年。
• 政策调控加强：在需求复苏而供应不足的背景下，热点城市可能继续出台更严格的调控政策，以抑制房价过快上涨。

3. 土地市场呈现高成交与低溢价并存

• 土地成交价款：前7月土地成交价款达6619亿元，同比增长21.9%，增速较上月提升1.6个百分点。
• 土地供应增加：百城土地供应规划建筑面积同比增长37.9%，显示土地供应端的活跃。
• 土地需求疲软：开发商资金紧张，加之2017年已补充充足货值，拿地意愿下降，导致土地溢价率和楼面价持续下行。
• 流拍现象：多地出现土地流拍，反映市场对土地的购买力不足。
• 下半年拿地机会：随着土地市场降温，溢价率下降，具备资金或拿地优势的开发商将有逆周期拿地的机会。

关键信息

• 销售复苏：商品房销售数据持续增长，主要得益于前期被限购的购房需求复苏和热点城市供应边际改善。
• 资金压力：开发商面临信用债偿还及回售压力，资金紧张导致推盘速度放缓，进一步加剧供需矛盾。
• 库存低位：热点二线城市的库存水平较低，消化周期短，市场供应不足。
• 土地市场分化：高供应与弱需求导致土地成交价款增长，但溢价率和楼面价下降，流拍现象频发。
• 行业评级：房地产行业被评定为“看好”，预计未来6个月行业指数将跑赢沪深300指数10%以上。

投资建议

• 投资者应关注具备资金实力和拿地优势的开发商，其在下半年可能通过逆周期拿地实现弯道超车。
• 行业整体表现积极，但需警惕热点城市因供需失衡而带来的政策调控风险。
• 不同证券研究机构的评级体系不同，建议投资者结合自身情况独立判断，不应仅依赖投资评级做出决策。

风险提示

• 报告信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性或完整性。
• 报告不构成投资建议，投资者应自行评估投资目标与风险承受能力。
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