20210617-亿翰智库-房地产_亿起看人口系列研究之二_从人口_土地供应和调控政策看上海过去十年房价的130倍涨幅_13页

报告摘要

上海过去十年房价130倍涨幅分析总结

核心内容

本报告分析了上海过去十年房价上涨约130倍的现象，从人口、土地供应和调控政策三个维度展开。报告指出，尽管上海人口增长放缓，但其高人口基数和高城镇化率支撑了巨大的住房需求。同时，土地资源有限和住宅用地供应不足加剧了供需矛盾，推动房价上涨。此外，严格的落户和房地产调控政策在一定程度上抑制了投机行为，使得房价涨幅相对温和，低于北京和深圳。

主要观点

一、上海人口结构与住房需求

常住人口基数大：
- 上海常住人口在2020年达到2487万人，是典型的超大城市。
- 人口增速放缓，但基数庞大意味着住房需求依然强劲。
高城镇化率：
- 上海城镇人口占比达到89%，远高于全国平均水平和发达国家水平。
- 城镇化率高意味着更多人口集中在城市中，住房消费需求增加。
少子化与老龄化影响经济，但不直接影响住房需求：
- 老龄化率（16.3%）高于全国平均水平，少子化趋势显著。
- 虽然对劳动力供给和经济增长有影响，但对住房需求的直接影响有限。
- 家庭规模缩小（平均2.32人/户）也间接反映住房需求的结构性变化。

二、城市容量有限，宅地供应规模低

土地资源有限：
- 上海城市面积为6340.5平方千米，可居住土地规模有限。
- 住宅用地供应量偏低，2009-2019年住宅用地供应总量为8806万平方米。
住宅用地供应满足的购房需求有限：
- 在容积率2.0、人均居住面积30平方米的假设下，2009-2019年住宅用地可满足约587万人的住房需求。
- 在容积率3.0、人均居住面积25平方米的假设下，可满足约1057万人的住房需求。
- 实际情况中，由于高收入人群购房需求大、购买力集中，实际可满足的购房需求更少。
住宅成交量低，仅满足2%的购房需求：
- 2017-2020年，新建商品住宅成交面积平均为1400万平方米，仅满足约50-60万人的购房需求。
- 这些成交面积足以覆盖每年新增常住人口，但无法满足整体需求，因此更多需求转向了存量房市场。
存量房交易活跃：
- 2013、2015、2016、2019年，存量房成交面积均超过新建住宅。
- 表明市场对二手房的依赖度较高，反映了新房供应不足与需求旺盛的矛盾。

三、政策调节是稳房价的关键

严格的落户政策：
- 普通居民需持居住证满7年、缴纳社保和个税才能落户。
- 非沪籍家庭需累计缴纳60个月社保或个税才能购房，限制了外来人口的购房资格。
房地产调控政策：
- 限购政策：沪籍单身限购1套，家庭限购2套；非沪籍限购1套。
- 限售政策：购房后需持有5年才能出售。
- 限贷政策：无房无贷首付比例为35%，无房有贷首付比例为50%或70%。
- 税费政策：满5年免征房产税，有助于抑制投机行为。
政策对房价的稳定作用：
- 严格的调控政策抑制了房地产市场投机行为，使得房价涨幅相对温和。
- 上海房价从2000年的3327元/平方米上涨至2019年的32926元/平方米，涨幅为130%。
- 与北京、深圳相比，上海房价涨幅较低，这与政策调控密切相关。

关键信息

人口数据：
- 2020年上海常住人口2487万人，城镇人口占比89%。
- 2010-2020年年均人口增长1.85万人，增速放缓。
土地供应数据：
- 2009-2019年住宅用地供应总量为8806万平方米，年均供应量在600-800万平方米之间。
- 容积率上限为2.5，人均居住面积标准为25-30平方米。
房价数据：
- 2000-2019年，上海房价上涨130%，但涨幅低于北京和深圳。
- 住宅商品房销售均价从3327元/平方米升至32926元/平方米。
调控政策效果：
- 落户和限购政策有效抑制了投机行为，使得房价涨幅相对平稳。
- 限售、限贷和税费政策进一步限制了购房需求的集中释放。

总结

上海的房价在过去十年间上涨了约130倍，主要受人口基数大、城镇化率高、住宅用地供应不足等因素影响。然而，严格的落户和房地产调控政策在一定程度上缓解了供需矛盾，使得房价涨幅相对温和。政策干预在稳定房价、缓解贫富差距、保障城市活力方面发挥了重要作用。未来，随着人口结构的优化和政策的持续调控，上海的住房市场仍将面临挑战，但政策的调控作用不可忽视。

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