2021-06-16-亿翰智库-房地产_亿起看人口系列研究之二_从人口_土地供应和调控政策看上海过去十年房价的130倍涨幅_13页_1mb
报告摘要
上海过去十年房价上涨分析总结
核心内容
上海作为中国最具经济活力的城市之一，其房价在过去十年中经历了显著上涨。根据第七次全国人口普查数据，上海常住人口达到2487万人，城镇化率高达89%，远高于全国平均水平。同时，上海的土地资源有限，住宅用地供应不足，导致供需矛盾加剧，推动房价上涨。尽管如此，上海的房价涨幅仍低于北京和深圳，这与严格的房地产调控政策密切相关。
主要观点
- 人口因素是推动房价上涨的重要基础，上海的高人口基数和高城镇化率意味着巨大的住房需求。
- 土地供应有限是房价上涨的关键制约因素，住宅用地供应难以满足购房需求，导致新房市场成交量偏低。
- 政策调控有效，上海的严格落户和限购政策限制了购房需求的集中释放，有助于稳定房价，缓解贫富差距。
关键信息
一、上海的人口普查数据，说明什么？
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常住人口规模大且增速放缓：
- 上海常住人口从2000年的1400万增长至2020年的2487万，10年增长8.0%。
- 人口增速从2007年的5.1%逐步下滑至2010-2020年的年均1%以下。
- 人口出生率下降，自然增长率偏低，影响未来人口增长。
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高城镇化率支撑购房需求：
- 上海城镇人口占比达89%，高于全国平均水平和发达国家水平。
- 城镇化率高意味着更多人居住在城镇，推动住房消费。
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少子化与老龄化影响经济增长，但不直接影响住房需求：
- 65岁以上人口占比达16.3%，高于全国平均水平。
- 0-14岁人口占比为9.8%，低于多数省市。
- 平均家庭户人口减少至2.32人，说明家庭规模缩小，对住房需求影响有限。
二、城市容量有限，宅地供应规模低
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土地供应有限，住宅用地占比下降：
- 上海土地供应总量在2002-2006年大幅增加，但2007年后明显下降。
- 2010-2019年住宅用地供应量稳定在600-800万平方米/年。
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住宅成交量仅支持2%的购房需求：
- 2019年新建商品住宅成交面积为1434万平方米，按人均25平方米计算，仅满足57万人的购房需求。
- 每年新购房需求约为60万人，占总人口的2%左右。
- 住宅成交量足以覆盖每年新增人口，但无法满足全部购房需求。
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存量房交易活跃：
- 新建商品住宅成交面积与存量住宅成交面积相差不大，甚至低于存量房。
- 存量房市场活跃，反映出新房供应不足，部分购房需求转向二手房市场。
三、政策调节是稳房价的中坚力量
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严格落户政策限制人口流入：
- 普通居民需持居住证满7年才能落户。
- 外来人口需缴纳60个月社保或个税才能获得购房资格。
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限购政策抑制投机行为：
- 本市户籍单身限购1套，家庭限购2套。
- 非本市户籍需累计缴纳60个月社保/个税限购1套。
- 限售政策规定购房后需持有5年。
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限贷政策提高购房门槛：
- 无房无贷首付比例为35%，高于一般城市的30%。
- 无房有贷首付比例为50%（普通）或70%（非普通）。
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政策效果：
- 上海房价虽然上涨，但涨幅弱于北京和深圳。
- 严格的调控政策有效缓解了房价上涨压力，保障了市场稳定。
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研究员信息
- 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
- 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
- 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
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结论
上海房价的上涨主要由高人口基数、高城镇化率和有限的住宅用地供应驱动，但严格的房地产调控政策有效抑制了房价的过快上涨，保障了市场稳定。未来，随着人口结构优化和政策调控持续，上海房地产市场仍具有发展潜力，但需关注供需平衡与政策执行效果。
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