20221008-中邮证券-基础设施公募REITs周报_保租房建设情况如何__21页_701kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告分析了基础设施公募REITs市场的表现及保租房建设情况，旨在为投资者提供参考。整体来看，REITs市场在节前一周有所下跌，但整体表现优于沪深300指数，显示出一定的抗风险能力。同时，保租房建设进展良好，部分省市已提前完成年度目标，为REITs发展提供了有力支撑。

主要观点

• 保租房建设进展：2021年重点40城超额完成保租房筹集任务，2022年计划筹集数量大幅上升，部分省市上半年完成率较高。
• REITs市场表现：节前一周REITs指数下跌0.40%，但产权型REITs跑赢沪深300指数8.54pcts，特许经营权型REITs跑赢5.12pcts。
• 成交额与换手率：节前一周REITs成交额环比增长35.98%，其中产权型REITs成交额增长显著。换手率整体保持稳定，部分子行业表现突出。
• 估值情况：REITs整体折溢价率较高，其中华安张江光大REIT折溢价率最高，达56.66%；平安广州广河REIT折溢价率最低，为-4.74%。
• 投资建议：建议积极参与投资保租房和产业园区REITs，因其底层资产位于核心城市，具备安全性和成长性。
• 风险提示：需关注公募REITs审批进度及疫情对底层资产现金流的影响。

关键信息

保租房建设情况

• 十四五期间计划：重点40城计划新增保租房650万套（间），其中一线城市供应占比约28.8%，二线城市约63.1%，三四线城市约8.1%。
• 2021年完成情况：实际完成94.2万套，超额完成93.6万套的计划，完成率约为100.2%。
• 2022年进展：计划筹集190万套，同比增幅约103%。部分省市如浙江、江苏、河北上半年完成率较高，浙江甚至超额完成全年目标。

REITs市场表现

• 指数表现：节前一周REITs指数下跌0.40%，产权型REITs指数下跌0.13%，特许经营权型REITs指数下跌0.71%。
• 涨幅对比：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数7.03pcts，其中产权类REITs表现优于特许经营权类。
• 领涨与领跌REITs：华安张江光大REIT领涨，涨幅1.27%；平安广州广河REIT领跌，跌幅3.58%。

成交额

• 节前一周成交额：16.76亿元，环比增长35.98%。
• 产权型REITs成交额：8.78亿元，环比增长73.83%。
• 特许经营权型REITs成交额：7.98亿元，环比增长9.72%。
• 子行业表现：产业园区型REITs成交额增长72.36%，仓储物流型REITs成交额增长127.15%。

换手率

• 节前一周换手率：1.06%，环比上升0.34个百分点。
• 产权型REITs换手率：0.98%，环比上升0.42个百分点。
• 特许经营权型REITs换手率：1.27%，环比上升0.11个百分点。
• 子行业表现：产业园区型REITs换手率1.18%，仓储物流型REITs换手率0.70%，保租房型REITs换手率1.25%。

估值情况

• 折溢价率：平均为31.73%，其中华安张江光大REIT折溢价率最高，达56.66%；平安广州广河REIT折溢价率最低，为-4.74%。
• PV乘数：平均为1.25，富国首创水务REIT PV乘数最高，为1.53；平安广州广河REIT PV乘数最低，为0.82。

发行审批

• 项目审批进展：多只REITs已受理或通过，包括华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT等。
• 新购入项目：部分REITs计划新购入基础设施项目，如红土创新盐田港REIT拟投资世纪物流园项目。

政策新闻

• 国家层面政策：鼓励通过REITs、EOD模式等方式支持污泥处理设施项目。
• 地方政策支持：济南、四川、内蒙古等地积极推动REITs发展，鼓励企业通过REITs融资。
• 证监会动态：同步受理首批5单基础设施REITs项目的扩募申请。

投资建议

• 积极参与投资：重点关注保租房、产业园区REITs。
• 底层资产优势：保租房和产业园区REITs底层资产位于核心城市，具备安全性和成长性。
• 租金增长潜力：随着产业升级，租金有望合理增长，进一步提升REITs价值。

风险提示

• 审批不确定性：公募REITs审批进度存在不确定性。
• 现金流影响：疫情可能对底层资产现金流造成影响。

附录

• 分析师信息：刘清海，SAC登记编号S1340522080002，Email: liuqinghai@cnpsec.com。
• 数据来源：Wind、各地官网、克而瑞、中邮证券研究所。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，中邮证券不对因使用本报告而导致的损失承担责任。

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