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行业研究总结：保租房REITs产品正式发售

核心内容

2022年8月16日，首批三只保障性租赁住房公募REITs产品——中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT正式发售。此次发售标志着我国保障性租赁住房REITs产品正式启航，进一步丰富了公募REITs的底层资产类型，推动房地产行业向存量资产运营转型。

主要观点

1. 产品发售情况

   • 三只保租房REITs产品在短时间内相继获批，显示政策支持力度大。
   • 拟认购规模远超预期，机构投资者认购意愿强烈，三只产品拟认购份额均超过100倍，整体拟认购资金规模超1200亿元。
   • 最终认购价格均高于询价区间，反映出市场对保租房REITs的认可。

2. 产品特点与优势

   • 底层资产收益稳定，具备一定增长潜力。
   • 产品结构设计合理，有助于实现资产证券化和资产管理闭环。
   • 募集资金规模虽较小（约38亿元），但市场热度显著，显示投资者对REITs市场的信心。

3. 投资建议

   • 随着政策支持，后续REITs产品发行节奏将加快，试点范围可能进一步扩大至房地产企业长租公寓、物流地产等领域。
   • 建议关注产业地产、商业地产等存量资产运营成熟、发行人（管理人）优质的标的。
   • 推荐关注的公司包括：万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

关键信息

• 发售时间：2022年8月16日-17日
• 产品数量：首批三只，总计17只公募REITs产品
• 认购倍数：红土深圳安居REIT认购倍数达133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录
• 预期资金规模：超1200亿元机构资金参与认购
• 最终募集金额：约38亿元（按5亿份发售份额计算）
• 参与机构类型：包括券商、保险、公募基金、私募基金、银行及信托等

风险分析

保租房REITs产品面临以下主要风险：

• 租金定价风险：租金水平可能受市场供需、经济环境等因素影响。
• 配租风险：项目配租过程可能存在不确定性。
• 保障性租赁住房项目定性风险：项目是否符合保障性住房政策要求存在潜在风险。
• 人口流失风险：租赁住房所在区域人口变化可能影响租金收益。
• 市场竞争风险：租赁市场竞争加剧可能压缩利润空间。
• 政策风险：国家政策调整可能对REITs市场产生影响。

估值方法的局限性说明

本报告的分析基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现显著差异。所采用的估值方法及模型存在一定的局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

报告由分析师何缅南撰写，具备证券投资咨询执业资格。分析基于合法合规信息，独立、客观，不涉及利益冲突。

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资料来源：Wind

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