20220924-中邮证券-基础设施公募REITs周报_华润有巢与其他保租房REITs有何不同__18页_646kb

报告摘要

华润有巢REITs的独特性：与其他保租房REITs不同，华润有巢租赁住房REITs的泗泾项目为集体建设用地项目，而东部经开区项目为国有建设用地项目。
集体建设用地项目流程：泗泾项目经历了集体土地所有人委托、集体经济组织决策、政府批准、挂牌出让等流程，使用权期限为70年，仅限自持出租。
市场表现：本周REITs指数环比上涨0.21%，跑赢沪深300指数6.98个百分点。产权型REITs表现优于特许经营权型REITs。
成交额与换手率：本周REITs成交额为12.33亿元，环比上涨22.69%。特许经营权型REITs成交额环比涨幅较大，而生态环保型REITs成交额环比小幅下降。
投资建议：建议积极参与投资保租房和产业园区REITs，因其底层资产位于核心一线、二线城市，具备安全性和成长性，租金有望合理增长。
风险提示：公募REITs审批进度和疫情对底层资产现金流的影响存在不确定性。

项目对比：
- 华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产均为国有建设用地。
- 华润有巢租赁住房REIT包含两个项目：泗泾项目（集体建设用地）和东部经开区项目（国有建设用地）。
泗泾项目详情：
- 使用权期限：70年
- 仅限自持出租
- 土地成交总价：125,030,000元
- 项目公司：上海有巢优厦房屋租赁有限公司
- 土地面积：20,166.70平方米（宗地），55,136.87平方米（建筑面积）
- 土地用途：租赁住房（R4）

本周指数表现：
- REITs指数：131.35点，环比上涨0.21%
- 产权型REITs指数：140.25点，环比上涨0.34%
- 特许经营权型REITs指数：119.95点，环比上涨0.04%
各子类表现：
- 产权型：产业园区型上涨0.45%，仓储物流型上涨0.66%
- 特许经营权型：高速公路型下跌0.04%，生态环保型上涨0.22%，能源型上涨0.11%
本周领涨REITs：中金普洛斯REIT，涨跌幅为1.99%
本周领跌REITs：富国首创水务REIT
折溢价率与PV乘数：
- 平均折溢价率：32.58%
- 平均PV乘数：1.25
- 折溢价率最高：华安张江光大REIT（54.70%）
- 折溢价率最低：平安广州广河REIT（-1.21%）
- PV乘数最高：富国首创水务REIT（1.52）
- PV乘数最低：平安广州广河REIT（0.83）

本周成交额：12.33亿元，环比上涨22.69%
产权型成交额：5.05亿元，环比上涨16.07%
特许经营权型成交额：7.28亿元，环比上涨27.74%
各子类成交额：
- 产业园区型：2.61亿元，环比上涨29.73%
- 仓储物流型：1.34亿元，环比上涨17.52%
- 保租房型：1.10亿元，环比下降8.17%
- 高速公路型：4.65亿元，环比上涨30.10%
- 生态环保型：1.27亿元，环比下降2.75%
- 能源型：1.35亿元，环比上涨66.68%

本周换手率：0.72%，环比上升0.10个百分点
产权型换手率：0.56%，环比上升0.06个百分点
特许经营权型换手率：1.17%，环比上升0.22个百分点
各子类换手率：
- 产业园区型：0.66%，环比上升0.14个百分点
- 仓储物流型：0.29%，环比上升0.03个百分点
- 保租房型：1.12%，环比下降0.09个百分点
- 高速公路型：0.93%，环比上升0.22个百分点
- 生态环保型：1.55%，环比下降0.11个百分点
- 能源型：1.85%，环比上升0.75个百分点

华润有巢REITs：已受理，管理人为华夏基金，项目状态为“已申报”
其他REITs审批进度：
- 中金安徽交控高速公路REITs：已反馈
- 华泰紫金江苏交控高速公路REITs：已反馈
- 国泰君安临港创新智造产业园REITs：通过
- 国泰君安临港创新产业园REITs：通过
- 华夏和达高科产业园REITs：已受理
- 华夏合肥高新创新产业园REITs：注册生效

国泰君安临港创新产业园REITs：公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售
国泰君安东久新经济REITs：公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售
平安广州交投广河高速公路REITs：收益分配，分红方案为3.3071元/10份公募REITs份额
华安张江光大园REITs：收益分配，分红方案为0.60元/10份基金份额
认购比例结果：
- 国泰君安临港创新产业园REITs：战略配售100%，网下发售0.6755%，公众发行0.3287%
- 国泰君安东久新经济REITs：战略配售100%，网下发售0.9947%，公众发行0.3375%

图表目录：
- 图表1：保租房REITs底层资产对比
- 图表2：有巢泗泾项目《不动产权证书》主要内容
- 图表3：本周REITs指数收于131.35点，环比上涨0.21%
- 图表4：本周产权型REITs收于140.25点
- 图表5：本周特许经营权型REITs收于119.95点
- 图表6：本周REITs指数上涨0.21%，跑赢沪深300指数6.98pcts
- 图表7：各REITs近期具体走势
- 图表8：本周REITs成交额12.33亿元，环比上涨22.69%
- 图表9：近2周REITs每日成交额情况
- 图表10：近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额
- 图表11：近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额
- 图表12：本周REITs换手率0.72%，环比上升0.10个百分点
- 图表13：近2周REITs每日换手率情况
- 图表14：近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率
- 图表15：近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率
- 图表16：各REITs估值情况
- 图表17：REITs项目审批进度
- 图表18：公募REITs主要公告
- 图表19：公募REITs最新政策与新闻