20210719-城市测量师行-房地产_2021年6月-新房供应创上半年新高_成交均价现结构性下调_5页_1mb

2021年6月新房市场总结

核心内容

2021年6月，上海市新房市场表现出较强的供需活力，新建商品住宅新增供应量和成交面积均创下上半年新高。整体市场热度保持高位，但价格方面出现结构性下调，反映出市场供需关系的调整和购房需求的多样化。

主要观点

1. 供需情况

• 新增供应：6月新房新增供应量达到较高水平，供应面积显著增加。
• 成交表现：新房成交面积超过110万平方米，成交量高于去年同期。
• 供求比：上半年新房供求比仅为0.62，表明新房市场整体供不应求。

2. 价格变动

• 结构性下调：全市新房成交均价出现结构性下调，主要原因是新入市项目多位于外环线以外，价格相对较低。
• 总价结构上移：300万元以上物业成交份额提升，反映出刚改（刚性改善）需求成为市场主力。

3. 热门板块与楼盘

• 板块热度：成交量前十的板块以外环线以外为主，其中宝山板块热度较高，共有三个板块上榜。
• 热销楼盘：成交量前十的楼盘中，有三个是纯新盘，其中建发云锦湾首次开盘即触发积分机制，网签率超过八成。
• 楼盘特点：
  • 大华·公园城市：位于宝山共富、共康板块，成交面积70600平方米，成交均价59499元/平方米。
  • 大华朗香公园里：位于宝山祁连板块，成交面积56250平方米，成交均价56809元/平方米。
  • 建发云锦湾：位于宝山罗店板块，成交面积31344平方米，成交均价47957元/平方米。
  • 金地虹悦湾：位于青浦徐泾板块，成交面积38562平方米，成交均价61932元/平方米。

4. 新增供应楼盘

• 新增供应：新增供应前十楼盘中，外围项目占据七席，显示市场供应向外围区域倾斜。
• 纯新盘增加：与上月相比，纯新盘数量增加，新增供应面积显著提升。
• 典型楼盘：
  • 国贸梧桐原：位于松江新城板块，首次开盘推出468套房源，户型涵盖2-4房，面积75-126平方米，但周边配套一般，公共交通便捷度较低。
  • 中建壹府澜庭：位于原南汇周康板块，新增供应面积44686平方米，户型紧凑，适合刚性需求。
  • 嘉宝梦之春华庭：位于嘉定新城板块，新增供应面积40985平方米，表现相对稳定。

5. 成交结构变动

• 户型偏好：90-145平方米户型占比明显增加，反映出改善型需求的上升。
• 总价结构：300万元以上物业成交份额提升，表明市场向高端产品倾斜。

关键信息

• 市场热度：新房市场整体热度维持高位，但价格出现结构性调整。
• 房地价联动机制：上海完成首批集中供应住宅用地，预计会放慢房价上涨速度。
• 一二手房倒挂现象：新房价格相对较低，一二手房价格倒挂现象更加普遍。
• 存量情况：截至2021年6月底，全市一手住宅存量为47649套，环比增加1997套，但仍处于近两年低位。

总结

2021年6月，上海新房市场呈现供需两旺的态势，尤其是外环线以外的板块表现突出。尽管整体成交均价有所下调，但刚改需求推动了成交总价结构的上移。随着首批集中供应住宅用地的完成，新房市场热度预计将在高位维持一段时间，同时一二手房价格倒挂现象将更加普遍。市场趋势显示，未来新房供应将更多集中在外围区域，以满足改善型购房需求。