20201225-城市测量师行-房地产行业_2020年11月——市场供求节奏放缓_高价地块提振全市均价_4页_1mb

2020年11月上海土地市场总结

核心内容概述

2020年11月，上海土地市场整体呈现供不应求的态势，市场供求节奏明显放缓。无论是经营性用地还是工业用地，供应和成交面积均出现不同程度的下降，反映出市场热度有所减弱。然而，高价地块的出现对全市土地均价起到了明显的提振作用，尤其是在经营性用地领域，成交均价显著上升。

主要观点

• 供应量下降：11月上海土地市场供应量回落至近半年最低值，经营性用地供应面积环比减少超六成，工业用地供应量也仅为6幅地块，仅高于今年3月水平。
• 成交趋势下行：受供应影响，11月土地市场成交同样处于下行通道，经营性用地成交量同环比均大幅下滑，成交面积为近一年最低值；工业用地成交降幅相对较小。
• 地块成交情况：本月挂牌入市的所有地块均在月内成交，未出现延迟交易，显示出市场对土地的消化能力较强。
• 分类供应与成交：
  • 商办用地供应量最高，占经营性用地供应幅数的六成以上。
  • 含住宅的综合用地供应面积超过12万方，位列第二。
  • 商品住宅用地供应量最少，仅有2幅地块挂牌。
  • 租赁住房用地无供应。
  • 成交方面，商办用地成交面积占比接近45%，商品住宅用地和保障性用地分列第三、第四位。
  • 租赁住房用地无成交。
• 价格趋势：
  • 经营性用地成交均价持续上扬，环比涨幅超过75%。
  • 杨浦区一幅商办地块表现突出，土地面积超过5万方，成交地面单价超过12.43万元/平方米，带动全市经营性用地均价水平提升超过58个百分点。
  • 工业用地成交均价环比回落，主要受外围区域地块价格较低影响，高价科研用地因体量较小，对全市均价影响有限。

关键信息

供应方面

• 经营性用地：供应面积大幅减少，环比下降超六成。
• 工业用地：供应6幅地块，仅高于3月水平。
• 分类供应：
  • 商办用地：供应幅数最多，占比超过六成。
  • 综合用地（含住宅）：供应面积最大，超过12万方。
  • 商品住宅用地：供应量最少，仅2幅地块。
  • 租赁住房用地：无供应。

成交方面

• 经营性用地：成交量同环比均大幅下滑，成交面积为近一年最低值。
• 工业用地：成交量下降幅度较小，成交均价环比回落。
• 分类成交：
  • 商办用地：成交面积占比最高，接近45%。
  • 综合用地（含住宅）：成交1幅大型地块，面积超过9万方。
  • 商品住宅用地：成交2幅地块。
  • 保障性用地：成交面积排名第四。
  • 租赁住房用地：无成交。

价格表现

• 经营性用地：成交均价大幅上涨，环比涨幅超过75%。
• 商办用地：成交均价环比提升，带动全市均价上涨58个百分点。
• 商品住宅用地：成交均价也有所提升。
• 工业用地：成交均价环比回落，主要受外围地块价格较低影响。

总结

2020年11月，上海土地市场整体降温，供应和成交面积均出现下滑。然而，高价地块的成交对市场均价起到了显著的拉动作用，尤其是商办用地和商品住宅用地。工业用地成交相对稳定，但均价有所回落。市场对土地的消化能力较强，所有挂牌地块均在当月成交。这一趋势反映出市场在年末阶段的调整与理性化，同时也为后续市场走势提供了重要参考。