港股地产行业2018年业绩综述及投资策略PPT：《销售驱动成长，业绩体现价值》-20190506-兴业证券-41页_3mb

证券研究报告总结：港股地产2018年业绩综述及投资策略

核心内容

2018年港股地产板块整体表现稳健，业绩释放与派息丰厚成为主要特征，同时销售增长、土储扩张与财务状况改善共同推动行业发展。在2019年，市场环境继续向好，投资策略更倾向于关注具备稳定销售和业绩的龙头企业。

主要观点

• 业绩释放与派息丰厚：2018年港股地产公司整体业绩表现亮眼，营业收入平均增速为27.8%，核心净利润平均增速为35.6%。派息比例平均为34.1%，其中远洋集团、龙光地产、深圳控股派息比例最高，达到30%以上。平均股息收益率提升至4.86%，其中富力地产、首创置业、雅居乐集团表现突出。
• 销售增长与货值充足：2018年港股地产公司销售金额平均增速达46%，销售面积平均增速达41%。销售完成度平均为107%，领先行业平均水平。销售均价显著高于行业，深圳控股、中国金茂和首创置业销售均价最高，分别达28792元、27742元和23062元。
• 土储扩张与布局完善：2018年港股地产公司新增土地储备规模较大，平均土地储备/销售面积为4倍，其中中国金茂的土储充裕程度最高，达12.8倍。拿地成本整体下降，平均土地成本为4950元/平米，主要房企集中在一二线及强三线城市拿地。
• 杠杆下降与财务稳健：2018年港股地产公司平均净负债率为74.9%，同比下降2.5个百分点。回款率保持高位，中国海外发展、中海宏洋、碧桂园等公司回款率均超过90%。融资环境改善，平均融资成本为6.0%，且美元债市场表现活跃。

关键信息

1.1 业绩释放，派息丰厚

• 上市房企平均毛利率为31.9%，同比提升2.4个百分点。
• 平均核心净利率为11.9%，同比略降0.3%。
• 平均销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.9%、4.9%和3.5%，其中销售费用率下降，财务费用率上升。
• 平均有效税率为45%，同比上升3个百分点。
• 平均少数股东权益占比为18.7%，同比提升3.9个百分点。
• 平均合联营利润占比为2.17%，同比提升0.5个百分点。

1.2 货值充足，销售增长

• 2018年100大中城市总供应规划建筑面积为15.2亿平米，同比增长17.7%；总成交建筑面积为12.7亿平米，同比增长9.8%。
• 销售均价持续提升，主要房企销售均价均高于行业水平。
• 2019年销售目标平均增速为18%，优于此前预期。
• 2019年Q1土地成交均价回升，溢价率底部反弹，二线城市尤为明显。

1.3 布局完善，土储扩张

• 房企土地储备普遍充足，中国金茂的土储充裕程度最高。
• 2018年新增土地储备平均权益比例为61%，中海宏洋、中国奥园、雅居乐集团权益比例均在80%以上。
• 房企拿地普遍集中于中小型项目，单盘面积获取最大的三家公司为中国恒大、越秀地产和融创中国。
• 土地成本同比下降，平均土地成本为4950元/平米。

1.4 杠杆渐降，财务渐稳

• 房企净负债率下降，平均净负债率为74.9%。
• 回款率保持高位，多数公司超过90%。
• 融资环境前紧后松，平均融资成本为6.0%，美元债市场活跃。
• 境内债务占比为66.5%，其中雅居乐、融信中国和万科企业占比较高。
• 短期负债占比为27.7%，正荣地产、中国恒大、中国奥园占比较高。
• 资本化利息支出比例为76%，部分公司如碧桂园、融信中国、龙湖集团采用较高比例。

投资策略

2.1 环境友好，市场稳定

• 2019年房地产行业外部环境友好，包括美元债市场活跃、人民币升值、国内信贷宽松、政策边际改善等。
• 龙头公司销售和业绩确定性更强，可享受估值溢价。
• 建议关注具备稳定销售和业绩的内房股，如中国金茂、龙湖集团、华润置地、旭辉控股、新城发展控股和融创中国。

重点推荐公司

• 中国金茂(0817.HK)：城市运营大爆发，销售和业绩表现突出。
• 龙湖集团(0960.HK)：成长与价值并重，财务稳健。
• 华润置地(1109.HK)：蓝筹也有高增速，具备稳定增长潜力。
• 新城发展(1030.HK)：效益与规模同步，销售完成度高。
• 旭辉控股(0884.HK)：高成长是主旋律，未来增长潜力大。
• 融创中国(1918.HK)：市场回暖最受益，销售和业绩表现优异。
• 绿城服务(2869.HK)：培育更长期模式，具备发展潜力。

风险提示

• 房企需关注资金流动性风险，尤其是高杠杆公司。
• 土地市场波动可能影响未来销售和业绩。
• 政策变化对市场环境和房企发展可能产生影响。