房地产行业2019一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健－板块-20190506-东吴证券-20页_1mb

房地产板块2019一季报综述总结

核心内容

2019年第一季度，中国房地产市场在政策稳中向好、土地市场热度回升以及板块业绩增长稳健的背景下呈现出一定的复苏迹象。整体来看，行业在调控政策的持续影响下保持稳定，部分城市政策有所放松，但整体调控思路仍以“长效机制”和“因城施策”为主。

主要观点

• 政策层面：中央强调房地产长效机制建设，地方政策虽有小幅松动，但整体调控仍保持稳定连续。政策重心从“调控”转向“长效机制”，城市政府被赋予更大的主体责任。
• 土地市场：全国300城土地市场热度恢复，溢价率回升，流拍率维持低位。二三线城市仍是推动土地成交的主要力量，部分城市如苏州、无锡、杭州等出现高溢价地王。
• 房地产板块业绩：受结算周期影响，1季度业绩增速放缓，但整体营收增速提升。重点公司和板块毛利率均有所改善，但净利率表现分化。
• 盈利能力与杠杆：板块盈利能力持续改善，但重点公司更依赖经营杠杆和财务杠杆提升盈利水平。重点公司资产负债率高于行业平均水平，预收账款增速较快，未来业绩确定性增强。
• 投资建议：推荐保利地产、万科A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展等房企，以及内房股如旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。

关键信息

政策层面

• 中央调控：2019年4月政治局会议提出“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的长效机制。
• 地方政策：2018年10月以来，部分城市出现政策松动迹象，但整体仍保持稳定，未出现全面放松。
• 政策历史演变：房地产政策关键词从“调控”、“城镇化”、“去库存”逐步转向“长效机制”。

土地市场

• 供需情况：2019年1-4月，全国300城土地供应面积小幅下降，成交面积同比减少8%。
• 成交规模：土地出让金同比减少3%，成交楼面价触底回升。
• 溢价率与流拍率：溢价率同比提升，流拍率维持低位。其中住宅类土地溢价率提升显著，部分城市如苏州、无锡、杭州、常州、南京等出现高溢价地王。
• 财政数据：2019年土地出让金目标为同比增长3%，但1季度数据同比下降7.1%，需加快后续土地出让规模。

房地产板块1季报

• 结算周期影响：1季度结算规模占全年比例较低，重点公司及板块归母净利润增速分别为0.4%和16%。
• 盈利能力改善：重点公司销售毛利率为35.7%，同比提升1.7个百分点；板块销售毛利率为37.0%，同比提升1.1个百分点。
• 费用趋势：重点公司三费费率13.7%，低于板块平均水平，费用增长无需过分担忧。
• ROE与杠杆：重点公司ROE高于板块平均水平，主要依赖高周转率和经营杠杆。重点公司资产负债率82.8%，高于行业平均。

投资建议

• 推荐公司：重点推荐保利地产、万科A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展；内房股重点推荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。
• 市场预期：预计2019年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模下滑可能影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张，债券利率上升，可能加剧企业流动性压力。
4. 企业运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地过于激进可能带来资金风险。
5. 汇率波动风险：汇率波动可能对企业造成影响。
6. 棚改货币化不达预期：三四线城市地产销售可能面临压力。

总结

2019年第一季度，房地产行业在政策稳定和土地市场回暖的背景下，整体业绩保持稳健增长。重点公司和板块毛利率持续改善，但净利率表现分化。政策方面，中央强调长效机制建设，地方政策虽有松动迹象，但整体仍保持稳定。未来行业销售规模有望维持稳态，龙头房企将继续占据优势地位。然而，仍需关注政策调整、融资环境变化、企业运营风险及棚改货币化等潜在风险。