房地产行业板块2019一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健-20190506-东吴证券-20页_1mb

房地产板块2019一季报综述总结

核心内容

2019年一季度房地产行业整体表现稳健，政策稳中向好，土地市场热度回升，板块盈利能力增强，但结算周期影响导致业绩增速放缓。分析师认为，房地产调控政策将在2019-2020年保持稳定，龙头房企市占率和规模将继续提升。

主要观点

政策层面

• 长效机制：自2017年起，房地产政策关键词转向“长效机制”，并强调“因城施策”和“城市政府主体责任”。
• 中央调控：政策强调“房住不炒”，房地产市场调控政策将持续，不因个别城市政策放松而改变。
• 地方政策：2018年10月后，部分城市出现调控放松迹象，但整体仍维持严格调控态势，政策力度和覆盖面显著增强。

土地市场

• 市场回暖：2019年1-4月，土地市场热度恢复，溢价率回升，流拍率维持低位。
• 成交规模：全国300城土地成交面积同比下降8%，但二三线城市仍是主要增长动力。
• 楼面价上涨：成交楼面价小幅回升，尤其在住宅类用地，部分城市如苏州、无锡、杭州等地出现高溢价地王。

房地产板块业绩

• 结算周期影响：一季度结算规模较小，重点公司业绩增速放缓，基本与去年同期持平。
• 营收增长：重点公司及板块129个公司营收增速均有所提升，重点公司营收增速达23%。
• 盈利能力改善：销售毛利率同比提升，重点公司销售毛利率达35.7%，板块达37.0%。
• 费用端：三费趋势有所上升，但重点公司三费费率仍低于板块平均水平。

资产负债率

• 重点公司：重点公司资产负债率升至82.8%，高于板块平均水平。
• 板块整体：板块129个公司资产负债率从2014年的65.7%降至64.7%，但仍高于行业平均。
• 预收账款：重点公司预收账款增速高于板块，未来业绩确定性强。

关键信息

政策分析

• 中央政治局会议多次提及房地产政策，2019年4月强调“长效调控机制”。
• 地方政策在2018年10月后出现放松迹象，但整体仍保持稳定。
• 政策调整可能带来的风险包括按揭利率上行、税收政策收紧、融资环境变化等。

土地市场动态

• 2019年1-4月，全国300城土地供应小幅下降，成交量同比下降8%。
• 住宅类用地成交楼面均价同比增长11%，其中一二线城市表现突出。
• 土地溢价率回升，流拍率维持低位，显示市场热度逐步恢复。

业绩表现

• 重点公司及板块129个公司归母净利润分别增长0.4%和16%。
• 销售净利率重点公司为14.4%，板块为22.0%，显示重点公司净利率较低。
• 重点公司ROE为2.7%，板块为2.5%，显示龙头房企更具盈利优势。

投资建议

• 推荐的房企包括：保利地产、万科A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展（A股）；内房股推荐：旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模整体下滑可能影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能带来销售压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款紧张、债券利率上行可能加剧流动性压力。
4. 企业运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地过于激进可能引发资金短缺。
5. 汇率波动风险：汇率变动可能影响企业盈利。
6. 棚改货币化不达预期：三四线城市地产销售可能承压。

附录

• 图表目录：包含全国土地供应、成交、溢价率、流拍率、毛利率、净利率、资产负债率等关键指标的图表。
• 数据来源：Wind资讯、财政部、各地方政府网站、东吴证券研究所。