房地产行业2018年报及2019年一季报综述：营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高-20190506-华创证券-22页_1mb

房地产行业2018年报及2019年一季报综述总结

核心内容概述

2018年及2019年第一季度，房地产行业呈现出营收加速、业绩分化、毛利率提升、预收款锁定创新高等特点。尽管净利润增速在2018年有所放缓，但2019年一季度实现回升。行业整体在政策稳定背景下基本面向好，具备较好的投资价值。

主要观点与关键信息

1. 营收与业绩表现

• 2018年：房地产板块主营业务收入同比增长19.7%，较2017年增长12.0pct。其中，一线房企增长26.3%，二线增长23.4%，三线增长8.0%。
• 2019Q1：主营业务收入同比增长21.5%，较2018年增长1.7pct。其中，一线房企增长26.3%，二线下降4.5%，三线增长30.1%。
• 业绩分化：2018年净利润增速为2.4%，较2017年下降26.0pct；2019Q1净利润增速回升至11.2%，较2018年增长8.8pct。其中，一线和二线房企表现优于三线，三线房企净利润增速显著回升。

2. 毛利率与净利率变化

• 2018年：板块整体毛利率达34.7%，同比上升2.7pct。其中，一线房企毛利率38.7%，二线31.9%，三线31.1%。
• 2019Q1：板块整体毛利率进一步上升至36.4%，同比上升1.7pct。其中，一线41.2%，二线31.3%，三线34.8%。
• 净利率：2018年净利率为9.7%，同比下降1.6pct；2019Q1净利率回升至11.4%，同比上升1.8pct。一线房企净利率11.2%，二线14.1%，三线9.9%。

3. 负债与资金状况

• 资产负债率：2018年末为79.4%，较2017年增长1.3pct；2019Q1保持79.4%，但剔除预收款后负债率下降至54.2%。
• 净负债率：2018年末为90.3%，较2017年下降1.8pct；2019Q1略升至96.2%，但仍处于可控范围。
• 现金短债比：2018年末为1.28倍，2019Q1为1.27倍，仍好于历史低位。

4. 销售回款与预收账款

• 销售回款：2018年同比增长20.3%，较2017年增长3.9pct；2019Q1同比增长9.2%，预计后续将有所回升。
• 预收账款锁定率：2018年为126%，2019Q1升至136%，其中一二线房企表现优于三线房企。

5. 投资建议

• 推荐评级：维持行业“推荐”评级，认为房地产板块基本面走势向好。
• 重点推荐：
  • 一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股
  • 二线蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展
  • 国企改革概念：首开股份等
• 估值情况：主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，具备投资价值。

6. 风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能超预期收紧。
• 资金风险：行业资金改善可能不及预期。

行业趋势与展望

• 营收与业绩：2019年全年业绩预计继续高增，受益于高预收款锁定和负债率改善。
• 毛利率：因结算项目价格提升，毛利率持续上行，但需关注16H2-17H1地王带来的潜在利润率下行压力。
• 资金面：销售回款和融资边际改善，资金链风险不大，未来仍有补库存需求。
• 市场结构：行业集中度提升，尾部企业逐步退出，主流房企表现亮眼。

总结

房地产行业在2018年和2019年第一季度表现出营收加速、业绩分化和预收款锁定创新高的趋势。一线和二线房企在销售和利润方面表现优于三线房企，行业整体毛利率和净利率稳步提升。虽然2018年净利润增速受少数股东权益和资产减值损失影响，但2019Q1已有所回升。整体负债率可控，现金短债比优于历史低位，预收账款锁定率持续上升，为未来业绩增长提供保障。分析师维持行业“推荐”评级，认为当前估值较低，具备投资价值，建议关注一二线龙头和二线蓝筹房企。