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荣盛发展 (002146.SZ) 详细总结

核心内容

荣盛发展（002146.SZ）是一家专注于二、三线中等城市的房地产开发企业，凭借精准的战略布局、高效的管理控制、有效的激励机制以及可持续的快周转模式，实现了持续的高成长。

主要观点

• 持续高成长因子：公司通过聚焦二、三线城市，布局高铁沿线，实现了有效的市场扩张；同时，凭借强有力的管理控制和激励机制，保持了高增长态势；快周转模式促进了规模快速成长。
• 未来展望：公司将坚持“两横三纵”战略，继续深耕二、三线城市，同时尝试多元化地产发展，如旅游、养老、健康地产，并探索一级土地开发模式，以提升资源掌控力和利润空间。
• 业绩预测：预计2014年和2015年每股收益分别为2.09元和2.88元，维持“买入”评级。

关键信息

市场布局

• 公司主要布局于二、三线城市，尤其是环渤海、长三角和京沪高铁沿线城市。
• 截至2013年，公司在9省18市布局，其中12个城市位于环渤海和长三角地区，占比75.2%。
• 京沪高铁沿线城市有11个，占公司未结建面积的59.5%。

管理模式

• 采用“总公司—区域公司”两级管理模式，强调扁平化和高效管控。
• 管理费用和销售费用较低，得益于深耕策略和高效的销售模式。
• 管理层激励机制包括股票期权计划，2009年向78名管理人员授予3000万份股票期权，行权比例逐年提高。

快速周转模式

• 公司通过快速拿地、开工、销售和结算流程实现高周转。
• 项目开发周期一般在200天左右，远低于行业平均水平。
• 毛利率保持在36%左右，净利润年均复合增长率达47.4%。

财务表现

• 2012年-2013年营业收入分别为191.71亿元和270亿元，净利润分别为29.06亿元和29.1亿元。
• 2013年每股收益为2.88元，市盈率降至3.44，市净率降至0.92，EV/EBITDA降至5.09。
• 公司净负债率稳定在90%左右，融资主要依赖信贷，资金成本逐年下降。

未来布局

• 区域深耕：公司持续深耕已进入城市，提高市场占有率。
• 多元化发展：尝试旅游、养老、健康地产等新业务，丰富产品结构。
• 一级开发：介入一级土地开发，提升资源掌控能力。
• 二线城市拓展：逐步回归二线城市，如长沙、沈阳、成都等，以扩大销售规模。

行业与政策机遇

• 新型城镇化：政策推动下，二、三线城市将获得更大发展空间，荣盛布局的城市大多位于“两横三纵”规划范围内，将受益于城镇化带来的首次置业需求。
• 京津冀一体化：作为国家战略，将加速京津冀区域一体化进程，带动河北房地产市场发展，荣盛已在河北布局6个城市，预计进一步拓展张家口、承德、保定等城市。

风险提示

• 行业下行风险、高杠杆带来的财务风险及流动性风险。
• 融资成本上升可能对盈利能力产生影响。

盈利预测

市场表现

• 当前价格：10.47元
• 合理价值：14.00元
• 公司评级：买入
• 一年内最高/最低价：16.73元 / 8.11元

股权与组织结构

• 总股本：18.91亿股
• 股权结构：荣盛控股为大股东，董事长耿建明控制70%以上股权。
• 组织架构：采用扁平化管理，强化成本和费用控制。

城市发展与城镇化

• 中国城镇化率从1978年的16.2%提升至2013年的53.7%，但户籍人口城镇化率仍较低。
• 新型城镇化将促进中西部和东北地区的发展，荣盛布局的城市多数处于这些区域，将受益于政策红利。

总结

荣盛发展通过精准的市场布局、高效的管理机制和快速的项目周转模式，在二、三线城市取得了显著成绩。随着新型城镇化和京津冀一体化的推进，公司有望进一步扩大市场份额并实现业绩持续增长。然而，高杠杆和行业下行风险仍需关注。