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公司动态总结：拥抱京津冀

核心内容概述

本报告分析了公司通过实施快周转战略和土地储备策略，积极拥抱京津冀一体化建设所带来的发展机遇。公司在北京及周边地区拥有大量土地储备，并且随着京津冀建设的推进，预计将在未来几年实现毛利率企稳和业绩反转，从而提升整体盈利能力。

主要观点与关键信息

1. 快周转战略实施成效显著

• 截至2013年底，公司未售土地储备面积为1556万方，销售面积为141万方，可销售年限为11年。
• 京内可销售年限降至7年，京外降至16年，显示土地储备变现速度加快。
• 通过与快周转标杆企业合作，公司加快项目周转，2013年新增土地建面/销售面积比值为2，相比2009~2011年的4有明显改善。
• 2014年将迎来毛利率企稳和业绩反转，维持买入评级。

2. 土地储备布局京津冀

• 公司在北京拥有400万方土地储备，是京津冀一体化建设中的大地主。
• 在京津冀区域，公司拥有572万方土地储备，其中北京400万方，廊坊43万方，天津129万方（参股）。
• 拥有10平方公里的一级开发项目，是京内开发商中土地储备最大的企业。

3. 京津冀建设带来需求结构变化

• 京内需求将向高端化发展，京外需求将向刚需化转变。
• 北京产业转移以劳动密集型第二产业和部分第三产业为主，尤其是批发零售业。
• 随着产业迁出，流动人口将从租房需求转换为住房需求，提升京外住房销售。

4. 毛利率与业绩提升预期

• 2014~2016年EPS分别为0.75/1.15/1.42元，对应PE为7x/4x/4x。
• 激励基金计划要求未来两年净利润年均增速不低于43%，保障业绩高增长。

5. 风险提示

• 京津冀建设进程依赖政策推动，细则执行力度可能影响整体发展。
• 市场波动、政策调整、土地供应变化等均可能影响公司业绩。

数据与预测

业绩预测与估值指标

• 2014年EPS为0.75元，对应PE为7倍。
• 2015年EPS为1.15元，对应PE为4倍。
• 2016年EPS为1.42元，对应PE为4倍。

毛利率趋势

• 2011年以来毛利率呈下降趋势，预计2014年将企稳。
• 京内项目转为现房销售，京外项目售价提升，毛利率逐步恢复。

京津冀政策与进展

• 京津冀一体化是长期国家战略，政策推动是关键。
• 2014年以来，京津冀建设进展显著，包括交通一体化、产业转移、环保合作等。
• 多项政策出台，如《新增产业的禁止和限制名录》明确资源向外围疏散。

附录：公司与行业数据

• 公司总股本为22.42亿股，总市值为115.46亿元。
• 2013年股价最低为4.02元，最高为6.49元。
• 近3月换手率为64.09%。
• 2014年目标价为6.08元，当前价为5.15元。

结论

公司通过快周转战略和京津冀土地储备布局，有望在未来实现毛利率企稳和业绩反转，维持买入评级。京津冀一体化建设将带来京内高端化和京外刚需化的需求变化，有利于公司的发展。然而，政策执行力度和市场变化仍是潜在风险。