20150211-广发证券-荣盛发展-002146.SZ-聚焦京津冀_融资再成长_12页_711kb

荣盛发展 (002146.SZ) 总结

核心内容概述

荣盛发展（002146.SZ）作为深耕京津冀的龙头房企，2015年2月公告非公开发行预案，拟以不低于13.58元/股的价格发行不超过4.2亿股，募集资金不超过57亿元，用于四个项目建设及补充流动资金。公司通过此次再融资，有望实现销售规模的高增长，并进一步强化在京津冀区域的布局。

主要观点

• 再融资推动增长：公司通过非公开发行股票募集的资金将用于廊坊花语城、廊坊白鹭岛、沧州锦绣观邸和南京文承熙苑等项目，这些项目主要位于京津冀和长三角区域，符合公司的长期布局战略，有助于提升区域市场份额。
• 销售逆势上涨：2014年，公司销售面积和销售金额分别同比增长7%和5%，在市场整体下滑的背景下实现逆势增长，主要得益于其布局在经济发展较快、人口吸附力强的中等城市，以及以首置、首改户型为主的产品策略。
• 拿地节奏随行就市：2014年公司拿地趋于谨慎，但第四季度加大拿地力度，尤其在京津冀区域。2015年至今，公司拿地力度进一步增强，京津冀区域占比提升至73%，表明其对区域一体化的重视。
• 多元化融资与信贷结构调整：公司通过发行中期票据和再融资，寻求多元化融资渠道，以降低财务成本和杠杆水平。公司2014年净负债率高达147%，通过调整信贷结构，如增加开发贷和委托贷款，减少信托贷款，有助于优化融资结构。
• 盈利预测与投资评级：预计2014年和2015年公司每股收益分别为1.89元和2.01元，维持“买入”评级，表明公司具备较强的盈利能力和增长潜力。

关键信息

再融资项目详情

募投项目经济评价

销售表现

• 2014年销售面积：468万方，全国排名第12
• 2014年销售金额：283亿元，全国排名第21
• 销售增速：销售面积同比增长7%，销售金额同比增长5%
• 销售均价：6047元/平，微降2.1%

拿地情况

• 2014年拿地建面：255万方，同比下降56%
• 2015年至今拿地建面：281万方，超过2014年全年拿地建面
• 拿地区域分布：2014年京津冀和长三角占比合计90%，2015年占比100%，其中京津冀占比73%，表明公司拿地重心向京津冀倾斜
• 拿地方式：公司通过开发框架协议、项目收购、一二级联动等方式获取土地，涉及旅游、商业、棚改等多个领域

融资与财务结构

• 2014年净负债率：147%，存在一定的短期偿债压力
• 2014年融资结构：普通贷款20.6亿元、委托贷款37亿元、信托贷款8亿元
• 2015年再融资：不超过57亿元，有助于降低财务杠杆，为未来加杠杆提供基础

盈利预测与估值

风险提示

• 再融资进度低于预期
• 销售表现受城市市场影响

结论

荣盛发展通过再融资项目，强化京津冀布局，提升区域市场份额，同时调整信贷结构，优化融资成本，实现财务杠杆的合理控制。公司凭借在中等城市的布局优势和产品策略，实现了销售逆势上涨，未来有望在市场回暖背景下进一步扩大销售规模。公司维持“买入”评级，表明其具备较强的盈利能力和增长潜力。