房地产10月月报：投资下行、但拿地仍强，销售和拿地集中度快速提升，继续看多龙头-20171115-华创证券-20页-1mb

房地产行业10月月报总结

核心内容概述

本报告分析了2017年10月中国房地产行业的主要数据表现与政策动向。总体来看，房地产投资和新开工数据出现非正常回落，但土地市场持续放量，销售继续下行但预计4季度将迎来低基数改善，资金来源趋紧但部分融资渠道有所放松。

主要观点与关键信息

投资端

• 投资与开工回落：1-10月房地产开发投资同比增长7.8%，10月单月增速为5.6%，较9月回落3.6个百分点；新开工面积同比增长5.6%，10月单月同比下降4.3%，回落5.6个百分点。
• 土地市场表现：1-10月土地购置面积同比增长12.9%，10月单月同比增加18.4%；土地成交楼面均价同比增长27%，显示土地市场供需两旺。
• 预计恢复：投资和开工的回落主要受十九大因素影响，预计11-12月将逐步恢复；土地成交连续放量预示18年上半年投资不弱。
• 投资结构：住宅投资占房地产开发投资的68.3%，增速为9.9%，商办投资占比32%，增速为3.6%，商办投资对商品房投资形成拖累。

销售端

• 销售面积与金额：1-10月商品房销售面积同比增长8.2%，销售额同比增长12.6%；10月单月销售面积同比下降6%，销售额下降1.7%。
• 城市分化：43城销售面积同比下降20.9%，其余610城增长18.7%；一二线城市销售表现差，但预计4季度将改善；三四线城市销售趋弱。
• 区域表现：中西部城市销售增长优于东部城市，东部增长3.5%，中部增长12.3%，西部增长12.8%，东北增长8.3%。
• 销售趋势：预计全年销售面积增速为+7%，11-12月将受益于销售低基数和推盘增多。

资金端

• 资金来源：1-10月资金来源同比增长7.4%，10月单月增长2.4%；国内贷款同比增长27.5%，自筹资金增长10.6%，但定金及预收款下降0.4%，个人按揭贷款下降18.8%。
• 融资趋紧：销售回款走弱，个人按揭贷款连续3个月回落，中小企业融资受限。
• 预计影响：销售增速下行将通过销售回款影响资金来源增速。

推荐公司及评级

政策分析

• 调控政策：坚持“房住不炒”，限购限售政策继续扩围，部分城市如三亚、昆明、绍兴实施5年限售。
• 土地政策：国土部对71个城市开展住宅用地检查，严打炒作囤积；部分城市如上海、深圳、杭州推出租赁用地，推动长租市场供应多元化。
• 租赁市场：全国首单长租公寓REITs产品获批发行，多个城市试点住房租赁，如深圳、北京、上海、南京等。
• 长效机制：房地产长效机制正在制定，将综合运用金融、土地、财税等手段推进。

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险。

行业评级

• 维持推荐评级。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所）
• 助理研究员：曹曼（同济大学管理学硕士，2017年加入华创证券研究所）