20171115-华创证券-房地产10月月报_投资下行_但拿地仍强_销售和拿地集中度快速提升_继续看多龙头_20页_1mb

房地产行业10月月报总结

核心内容概述

2017年10月房地产行业整体呈现投资下行、销售持续下滑但土地市场活跃的态势。行业正处于供给端调控背景下，资源持续向龙头房企集中，预计未来销售和投资将逐步恢复。本文从投资、销售、资金来源及政策分析四个维度对房地产行业进行了详细分析。

主要观点与关键信息

一、房地产开发数据分析

1. 投资端

• 1-10月房地产开发投资同比增长7.8%，较1-9月回落0.3个百分点，其中10月单月投资增速为5.6%，较9月回落3.6个百分点。
• 10月商品房新开工面积同比下降4.3%，较9月收窄5.6个百分点，其中住宅新开工面积同比下降2.9%，商办新开工面积同比下降7.3%，较9月收窄10.7个百分点。
• 1-10月土地购置面积同比增长12.9%，其中10月单月土地购置面积同比增加18.4%，显示土地市场供需两旺。
• 10月土地成交楼面均价同比上升27%，表明土地市场热度依然不减。
• 预计11-12月投资和新开工将逐步恢复，因十九大影响导致的阶段性回落。

2. 销售端

• 1-10月商品房销售面积同比增长8.2%，较1-9月回落2个百分点，其中10月单月销售面积同比下降6%，较9月回落4.5个百分点。
• 43城销售面积同比下降20.9%，而其余610城销售面积同比增长18.7%，显示销售呈现明显的区域分化。
• 10月单月销售面积环比下降18.4%，销售持续下行。
• 预计4季度一二线城市销售将有所改善，因销售低基数和推盘增多，而三四线城市因调控扩围和棚改力度下降，销售将趋弱。

3. 资金端

• 1-10月房地产开发企业资金来源同比增长7.4%，其中10月单月增长2.4%，较9月增长1.2个百分点。
• 国内贷款同比增长27.5%，较9月增长3.7个百分点，显示融资略有放松。
• 自筹资金同比增长10.6%，连续两月为正，显示房企融资能力有所增强。
• 定金及预收款同比下降0.4%，个人按揭贷款同比下降18.8%，显示销售回款继续走弱。
• 资金来源趋紧，预计后续销售增速下行将影响资金来源增速。

二、房地产政策分析

1. 房地产调控政策

• 坚持“房住不炒”定位，调控力度不减，限购限售政策持续扩围。
• 住建部、央行、银监会联合加强房地产融资监管，严查消费信贷流入房地产市场。
• 全国首套房平均利率年内第九次上涨，部分城市房贷利率上浮10%。
• 部分城市对“首付贷”“过桥贷”实施禁令，并加强征信管理。

2. 土地政策

• 国土部对71个城市开展住宅用地出让合同执行情况检查，旨在促进土地有效供给。
• 多地加大租赁住房土地供应，如上海、深圳、杭州等地推出租赁住房用地，推动租赁市场发展。
• 多地试点“只租不售”宅地，如深圳、杭州等地，要求项目建成后自持70年，不得销售。

3. 长租市场发展

• 全国租赁市场规模有望超4万亿元，一二线城市成为主战场。
• 全国首单长租公寓REITs产品获批发行，推动住房租赁市场资产证券化。
• 多地建立住房租赁服务平台，如北京、上海、广州等，提升租赁市场透明度和规范性。
• 政策支持租赁住房供应，如辽宁、合肥等地推出租赁市场发展计划。

三、行业评级与推荐公司

1. 推荐评级

• 强烈推荐：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展
• 推荐：华侨城A、北辰实业、北京城建、绿地控股、首开股份、荣盛发展、中南建设、华夏幸福

2. 支撑评级要点

• 投资和开工非正常回落，但土地市场持续放量，预计18年上半年投资不弱。
• 销售进一步下行，但4季度一二线城市销售或改善，三四线城市销售趋弱。
• 资金来源趋紧，但国内贷款和自筹资金有所放松，融资环境逐步改善。

四、风险提示

• 房地产市场超预期下行风险：若政策持续收紧或经济环境恶化，可能影响行业整体表现。

五、行业动态

• 北京棚户区改造提前完成全年任务，涉及23.5万人。
• 深圳、上海、杭州等地推进租赁住房试点，推动租赁市场多元化发展。
• 多地出台租赁住房政策，如广州、合肥等，提升租赁市场规范性。
• 住房租赁平台上线，如广州、北京等，提升房源真实性与租赁体验。
• 房企与金融机构合作，如建设银行、中国银联等，推动住房租赁市场发展。

六、图表与数据支持

• 图表1：商品房开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅和商办开发投资单月同比
• 图表3：住宅持续去库存，商办库存仍处高位
• 图表4：商办开发投资占比商品房开发投资为32%
• 图表5：商品房新开工和施工面积同比
• 图表6：土地购置面积及成交价款累计同比
• 图表7：全国住宅已开工未售库存去化月数
• 图表8：133家上市房企未售存货占总资产比值
• 图表9：全国一二线、三四线销售面积同比
• 图表10：16城商品房成交/推盘比
• 图表11：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表12：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表13：商品房待售面积及同比增速
• 图表14：各资金来源同比增长率
• 图表15：销售与定金及预收款、个人按揭贷款关系

七、团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
• 助理研究员：曹曼（同济大学管理学硕士）

八、行业展望

• 房地产小周期延长，政策调控导致资源向龙头房企集中。
• 预计17年投资增速为+7%，18年投资增速为+6%。
• 预计17年销售面积增速为+7%，18年销售面积增速将逐步改善。
• 土地市场持续放量，推动投资向好，尤其在18年上半年。
• 租赁市场发展迅速，政策支持和市场多元化将推动租赁住房供应增加。

九、相关研究报告

• 《房地产行业报告：房地产10月土地月报：宅地供应、成交继续放量，地价环比下降、溢价率回落》
• 《房地产行业报告：透视新德两国猜想我国长长效机制：实为住房制度改革，并重在长效和稳定》