20180910-广发证券-房地产行业_集中度提升逻辑不变_继续推荐低估值龙头_19页_2mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业当前处于小周期下行阶段，政策调控和市场基本面共同影响行业走势。房地产税法拟5年内提请审议，地方层面推出租赁新政，扩大租赁住房供给，以缓解市场压力。此外，政策调控力度加大，按揭贷款利率松动，对行业形成一定支撑。

主要观点

• 行业集中度提升逻辑不变：行业周期性波动减弱，房企规模增长更依赖自身销售能力，而非市场波动。
• 基本面下行：重点城市批售比持续回落，土地市场降温迹象明显，流拍率突破10%，去化周期下降，行业整体处于下行阶段。
• 低估值龙头推荐：在行业基本面尚未探底前，政策难以全面宽松，但龙头房企未来业绩增长确定性较高，19年动态PE不到6倍，因此继续推荐低估值龙头。

关键信息

政策动态

• 房地产税：拟5年内提请审议，强化政策调控。
• 租赁政策：长沙计划到2022年新增500万方租赁住房，太原要求新建商品住房至少配建20%租赁房。
• 人才政策：大同、石家庄等地对高学历人才提供落户优惠及购房补贴。
• 公积金政策：咸阳提高二套房首付比例至40%，缴存条件由6个月延长至12个月。

市场表现

• 商品房成交：上周39城商品房成交面积532.39万方，环比下降5.4%，同比上升10.8%。一线城市成交面积下降19%，二线城市成交面积上升3.4%，三四线城市成交面积下降9.2%。
• 二手房成交：13城二手房成交面积108.58万方，环比下降5.2%，同比上升13.4%。一线城市二手房成交同比上升49%，二三线城市同比下滑2.4%。
• 推盘情况：14城商品房推盘量231.32万方，环比下降8.3%，同比上升45.3%。9月前6天推盘量同比上升28.2%。
• 库存及去化周期：14城商品房库存总量微降，去化周期降至14.41个月。二线城市及三四线城市去化周期小幅上升。

土地市场

• 土地供应：2018年第35周，全国100大中城市土地供应总建筑面积3796.0万方，环比上升46.2%，同比上升26.6%。
• 土地成交：全类型土地成交2230万方，环比上升34.6%，同比上升75.8%。住宅土地供销比由1.29上升至1.31。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率11.5%，环比下降1.7个百分点。一线城市溢价率4.5%，二线城市10.2%，三线城市15.9%。

重点公司推荐

• 一线A股龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
• 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展
• H股龙头：融创中国、中国金茂、合景泰富
• 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 买入

数据来源

• Wind、CRIC、公司公告、广发证券发展研究中心

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：39城新房周均及单周成交面积
• 图3：39城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：39城新房月度成交同环比
• 图5：39城分线城市新房月度成交同比
• 图6：39城新房成交整体年趋势
• 图7：39城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

重点公司公告与新闻

• 金地集团：8月销售金额112.4亿元，同比-6.6%；1-8月累计销售金额880.6亿元，同比-2.5%。
• 华润置地：8月销售金额190.3亿元，同比+35.8%；1-8月累计销售金额1346.9亿元，同比+53.2%。
• 万科A：8月销售面积257.4万方，同比-6%；1-8月累计销售面积2599.6万方，同比+8.7%。
• 阳光城：1-8月销售面积665.5万方，销售金额930.3亿元。
• 泰禾集团：完成“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划”认购，总金额为8.1亿元。
• 合肥城建：控股股东鲁能集团提供1亿元财务资助，利率5.5%。
• 中国恒大：8月销售面积382万方，同比+15%；1-8月累计销售面积3663.9万方，同比+12.8%。
• 碧桂园：8月销售面积346万方，同比+26.6%；1-8月累计销售面积726.8万方，同比+47%。
• 融创中国：8月销售金额403.2亿元，同比+32%；1-8月累计销售金额2657.2亿元，同比+64.6%。
• 中国金茂：未提供具体数据。
• 合景泰富：8月预售面积28.4万方，同比+56%；预售金额54.09亿元，同比+121%。
• 新城控股：在多个城市拿地，包括湖州、包头、昭通、武汉、台州、襄阳、南京等，权益比例和楼面价数据不一。
• 中南建设：8月销售面积82.8万方，同比+51%；1-8月累计销售面积704.3万方，同比+29%。
• 荣盛发展：8月销售面积68万方，同比+87.7%；1-8月累计销售面积512.6万方，同比+74%。
• 华夏幸福：发行高级无抵押定息债券，金额1.1亿美元，票面利率9%。
• 中国海外发展：8月合约物业销售金额261.6亿港元，同比+40%；1-8月累计销售金额2000.5亿港元，同比+22.8%。
• 旭辉控股：1-8月合同销售金额917亿元，同比+50.5%；销售面积581万方，同比+70.7%。
• 世茂房地产：回购公司股份，占总股本0.09%，总对价6541.2万元。
• 龙光地产：8月销售面积34.6万方，同比+91.2%；销售金额53.2亿元，同比+25.8%。
• 首创置业：发行20亿元境内永续中票，利率6.15%；拟出售标的公司51%股份。

投资建议

• 关注低估值龙头：在行业基本面尚未探底前，政策难以全面宽松，但龙头房企未来业绩增长确定性较高，推荐低估值龙头房企。
• 把握结构性机会：在政策和市场调整中，关注结构性修正带来的投资机会。
• 关注行业趋势：随着行业周期性波动幅度的下降，房企的规模增长将更多依靠自身销售能力。

总结

房地产行业当前处于小周期下行阶段，政策调控和市场基本面共同影响行业走势。房地产税法拟5年内提请审议，地方层面推出租赁新政，扩大租赁住房供给，以缓解市场压力。重点城市商品房和二手房成交情况分化，推盘量上升，库存微降，去化周期下降。土地市场供应和成交均有所上升，但溢价率下降。龙头房企未来业绩增长确定性较高，19年动态PE不到6倍，继续推荐低估值龙头。风险提示包括政策调控力度加大、按揭贷利率上行、库存抬升快于预期等。行业评级为买入。