20210816-国盛证券-房地产开发_集中供地规则优化助力毛利率改善_但集中度提升存疑_9页_789kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本文主要分析了房地产行业集中供地规则的调整及其对行业毛利率、估值修复及企业集中度的影响，提出了相应的投资建议和风险提示。

主要观点

1. 集中供地规则优化助力毛利率改善

• 多个城市（如深圳、青岛、天津、福州、上海、长沙等）已中止或延期第二批集中供地，并对出让规则进行了调整，如下调溢价率上限、取消竞自持和竞配建等方式。
• 土拍规则优化后，拿地端毛利率有望迎来拐点，避免因房企盲目增加自持和配建而导致利润率过低。
• 2021年第一批集中供地后，部分城市如无锡的拿地端毛利率严重恶化，仅为13%。优化后的规则有助于稳定毛利率。

2. 房地产板块估值处于历史低位

• 截至2021年8月13日，申万房地产板块估值（PE-TTM）为7.31倍，处于10年来最低水平。
• 毛利率企稳回升有利于板块估值修复，当前政策压力有望减缓。

3. 多城禁止“马甲”拿地，行业集中度提升存疑

• “马甲”拿地行为被多地禁止，如上海、南京、苏州、福州、无锡、合肥等城市，以防止头部房企通过设立子公司提高中签概率。
• 这些政策使得头部房企的资金优势难以体现，行业集中度提升速度或将放缓。
• 2021年上半年百强房企市占率已提升至53%，但随着“马甲”拿地受限，行业格局或将趋于稳定。

关键信息

土拍规则调整情况

• 福州：修改为“限价+摇号”模式，溢价率上限下调至15%，毛利率上限为32%，下限为29%。
• 天津：溢价率上限下调至15%，不再竞自持和竞配建，毛利率上限为27.7%，下限为23.7%。
• 深圳：中止第二批集中供地，规则待定，底价毛利率为34.1%，上限毛利率为25%。
• 青岛：终止第二批集中供地，规则待定，底价毛利率为35.5%。
• 苏州：采用“一次性报价”模式，底价毛利率为25.6%，上限毛利率为21%。
• 济南：竞配建模式，底价毛利率为24.5%。
• 沈阳：竞烂尾项目处置建筑面积，底价毛利率为20.2%。

企业集中度变化

• 房企通过“马甲”拿地加剧了行业分化，但政策限制后，头部房企的资金优势难以体现，行业集中度提升速度或将放缓。
• 图表显示，2016年百强房企市占率为38%，2021年上半年已提升至53%。

投资建议

• 推荐公司：
  • 经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的：金地集团、保利地产、万科A。
  • 现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 投资逻辑：供地规则的优化有助于毛利率触底回升，从而推动房地产板块估值修复。

风险提示

• 疫情影响超预期。
• 集中供地规则优化不及预期。
• 毛利率改善不及预期。
• 行业集中度提升速度不及预期。

图表目录

• 图表1：各城市第二批集中供地时间安排&是否延期
• 图表2：全国销售TOP40城的拿地端毛利率（按售价区间统计）
• 图表3：TOP40房企结算毛利率变化情况
• 图表4：申万房地产板块估值（PE-TTM）
• 图表5：各城市第二批集中供地竞拍规则变化及土地毛利率测算
• 图表6：各城市禁“马甲”拿地相关政策梳理
• 图表7：各梯队房企权益销售额占全国商品房销售额比重
• 图表8：全国商品房销售额集中度

结论

集中供地规则的优化有助于稳定房企拿地端毛利率，推动行业估值修复，同时限制“马甲”拿地行为，减缓行业集中度提升速度。整体来看，政策调整对房地产行业形成了一定的利好，但市场仍需关注政策执行效果及外部环境变化。