房地产行业：集中度提升不可逆转，龙头估值跌入价值区间-20180604-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策和市场基本面的双重影响下，呈现出逐步改善的趋势。尽管市场情绪悲观，政策调控持续高压，信用债风险显现，但行业集中度提升趋势不可逆转，龙头房企的估值已跌至价值区间，具备绝对收益机会。

主要观点

• 政策环境：央行强调稳健中性货币政策，保持流动性稳定，引导信贷平稳增长。地方层面，人才政策持续下沉至非热点城市，如牡丹江、潍坊、温州等地对高校毕业生和高层次人才实施落户和租房补贴政策，改善市场供需。
• 市场基本面：重点城市商品房成交面积环比上涨12.0%，同比上涨16.3%。一线城市成交同比上涨4.8%，三四线城市上涨2.4%。整体来看，市场底部逐步改善，重点城市成交增速持续提升。
• 行业趋势：房地产行业集中度提升趋势不可逆转，龙头房企在土地和资金方面持续受益，业绩增长确定性增强，具备投资价值。
• 估值分析：当前主流地产股估值已接近2014年底部，但行业环境和龙头业绩稳定性优于14年，估值底部应高于14年。
• 投资建议：建议积极配置地产板块，推荐一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展；子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

一、政策回顾

• 央行政策：稳健中性货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳增长。
• 地方政策：
  • 牡丹江：高校毕业生“零门槛”落户，提供安家费和人才公寓。
  • 潍坊：全面放开高层次人才、高校毕业生等落户限制。
  • 温州：向无住房高校毕业生发放租房补贴，首次购房提供购房补贴。
• 市场监管：惠州大亚湾对购房行为进行核查，西安开展商品房销售秩序专项检查。

二、重点城市成交情况

• 40城成交：
  • 上周成交面积584.31万方，环比上涨12.0%，同比上涨16.3%。
  • 一线城市成交110.74万方，环比上涨31.0%，同比上涨38.6%。
  • 二线城市成交289.47万方，环比上涨2.3%，同比上涨6.0%。
  • 三四线城市成交184.11万方，环比上涨19.6%，同比上涨23.3%。
• 月度数据：
  • 5月40城新房成交同比微幅下降0.2%，降幅较4月收窄15.7个百分点。
  • 一线城市、三四线城市同比由负转正，二线城市同比下滑3.3%，降幅较4月收窄10.7个百分点。
• 区域表现：
  • 长三角、珠三角成交环比上涨，环渤海成交环比下滑。

三、重点城市推盘及库存情况

• 推盘量：
  • 上周15城商品房推盘量为235.09万方，环比下降34.4%，同比下降16.2%。
  • 5月推盘量同比上涨17.5%，全年累计推盘量同比下降3.7%，较2017年降幅收窄。
• 库存与去化周期：
  • 15城商品房库存环比微降0.1%，去化周期降至17.68个月。
  • 13城商品住宅去化周期降至9.09个月。
  • 一线城市库存环比下降，二线城市库存保持稳定，三线城市库存微升。

四、全国土地市场情况

• 土地供应：
  • 第21周土地供应面积2658.4万方，环比下降12.6%，同比上升8.1%。
  • 全年累计供应面积同比上涨25.8%，较2017年涨幅扩大。
• 土地成交：
  • 第21周土地成交面积1364.1万方，环比下降26.6%，同比上涨1.6%。
  • 全年累计成交面积同比上涨7.5%。
• 土地出让金：
  • 第21周土地出让金379.34亿元，环比上涨10.5%，同比上涨10.8%。
  • 一线城市出让金环比下降25.0%，三线城市环比下降42.5%，二线城市环比上涨。
• 溢价率：
  • 全类型土地溢价率16.6%，环比上升0.6个百分点。
  • 一线溢价率4.8%，二线15.2%，三线20.9%。
  • 宅地溢价率20.0%，一线4.8%，二线17.8%，三线25.1%。

五、地产板块投资观点

• 市场情绪：近期市场对地产极度悲观，板块持续承压。
• 估值分析：主流地产股估值已跌入价值区间，与14年底部接近，但当前环境优于14年。
• 行业趋势：房地产集中度提升不可逆，龙头房企规模与市值将增长，业绩为推动力。
• 投资建议：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股。
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展。
  • 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸。

六、风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

七、分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

八、投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内股价变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘5%以上。

九、相关研究

• 房地产行业:多数房企资金相对安全,重点城市供给释放加快（2018-05-28）
• 房地产行业:重点城市推盘规模同比转正,供给逐步改善（2018-05-21）
• 房地产行业18年4月市场月报:人才政策扩散,房企资金面依旧偏紧（2018-05-21）

总结

房地产行业在政策和市场基本面的双重推动下，正逐步走出低谷。尽管市场情绪悲观，但行业集中度提升趋势不可逆转，龙头房企具备更强的业绩稳定性和增长潜力。当前估值已跌至价值区间，与14年底部接近，但整体环境优于14年，因此估值底部理论上应高于14年。建议投资者积极配置地产板块，重点关注一线和二线龙头房企，以及具备增长潜力的子领域。