20201227-西南证券-房地产行业周报_多城开启抢人大战_拿地城市集中度提升_13页_1mb

文档总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业的发展趋势，重点探讨了“抢人大战”对房地产市场的影响，以及房地产税政策的推进情况。同时，报告提出了当前房地产板块的投资策略与重点推荐个股，并提示了相关风险。

主要观点

• “抢人大战”持续升温：2020年12月以来，多个城市（如无锡、福州、青岛、广州、苏州等）陆续出台人才落户政策，主要分为三类：零门槛落户、租房落户、人才落户。政策放宽有助于吸引人才流入，促进房地产市场需求。

• 房地产税有望在“十四五”期间落地：财政部部长刘昆在《人民日报》中提出房地产税立法和改革的推进原则，表明政策环境逐步明朗。随着土地资源减少，房地产税作为地方财政的重要来源，未来可能取代土地财政。

• 房地产市场区域结构持续调整：50强房企土地投资的城市集中度持续上升，TOP10城市拿地面积占比达25%，TOP50城市占比达50%。头部房企更倾向于在核心都市圈和重点城市群进行区域深耕。

• 人口流入推动住房需求：人口流入城市（如杭州、深圳、广州等）的住房需求增长，有利于缓解行业库存压力，提升销售去化率。

关键信息

人才落户政策

• 零门槛落户：取消参保、购房、经商、居住年限、学历等限制，以群众申请为主。
• 租房落户：全面放开合法固定住所落户，取消租房落户年限限制。
• 人才落户：降低学历门槛，如大专学历即可落户。

房地产税政策

• 立法与改革原则：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法。
• 政策条件成熟：不动产统一登记、住房信息联网、70年产权续期等问题已解决，具备推行条件。
• 地方财政需求：一二线城市土地资源减少，房地产税成为地方政府重要的财政来源。

房地产市场趋势

• 土地投资集中：50强房企土地投资集中在头部城市，TOP10城市拿地面积占比达25%，TOP50城市占比达50%。
• 区域深耕：头部房企更倾向于在核心都市圈和重点城市群布局，以获取优质土储。

投资策略

• 板块估值低位：建议适当增配房地产板块，关注四条投资主线：
  1. 均衡型优质房企：如万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股。
  2. 永续经营型特色房企：如龙湖集团、华润置地、宝龙地产、金地商置。
  3. 城市更新型特色房企：如龙光集团、佳兆业集团。
  4. 成长性优质物管企业：如永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企可能因项目交付不及预期而影响股价。
• 销售回款风险：行业销售增长低于预期可能影响现金流。
• 政策调控风险：行业政策可能超预期，影响市场表现。

数据与图表支持

• 市场表现：申万地产板块年初以来下跌34.98%，板块交易额增长显著。
• 城市人口增量：2019年杭州常住人口增量最多，为55.4万。
• GDP与户籍人口占比：全国十大核心城市GDP占比上升至23.2%，户籍人口占比提升至8.8%。
• 土地投资集中度：50强房企土地投资集中度持续提升，TOP10城市占比25%，TOP50城市占比50%。

投资建议

• 关注核心城市房企：重点推荐土储优质、区域深耕能力强的头部房企。
• 关注物业板块：具有成长性的优质物管企业值得关注，如永升生活服务、碧桂园服务等。

重要声明

• 本报告内容为西南证券研究发展中心发布，分析师具有证券投资咨询执业资格。
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