20210802-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年7月）_七月光大AH核心物业指数有所回调_住建部规范整治房地产市场秩序_10页_1mb

行业研究总结：2021年7月光大AH核心物业指数及物业行业动态

核心内容

2021年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅为 -21.33%，跑输沪深300指数 13.42pct，跑输恒生指数 11.38pct，跑输恒生港股通指数 11.4pct。尽管7月指数大幅回调，但2021年1-7月累计涨幅为 14.29%，仍跑赢多个主要指数。

主要观点

1. 市场行情分析

• AH核心物业指数表现：7月指数大幅下跌，但年度累计表现较好，整体跑赢沪深300、恒生等指数。
• 个股表现：7月样本股平均跌幅为 -20.4%，其中跌幅较大的有恒大物业（-42.6%）、融创服务（-27.6%）、碧桂园服务（-26.0%）等；而涨幅较大的有滨江服务（+92.9%）、中海物业（+80.9%）等。
• 港股通持股变化：7月金科服务、保利物业、恒大物业等公司港股通持股比例有所上升。

2. 行业动态跟踪

• 中央政策：住建部持续推进房地产市场秩序整治，重点整治房企违法违规行为及物业服务企业的服务标准问题。同时，发改委联合住建部发布非居民厨余垃圾处理计量收费指导意见，推动绿色转型。
• 地方政策：多地出台物业管理相关措施，如山西扩大物业管理覆盖面、深圳允许公积金支付物业服务费、四川编制18项物业服务地方标准、北京发布物业服务清单与计价规则等。

关键信息

3. 企业动态跟踪

• 上市进展：中骏商管、领悦服务在港交所挂牌上市；花样年及彩生活计划分拆物管及商业营运服务业务单独上市；世纪金源服务再次递交招股书。
• 收并购动态：建发物业收购泉舜集团旗下51%物业股权。
• 项目拓展：多家企业中标不同项目，如碧桂园服务中标武汉大学教学楼项目，保利物业中标广州市天河区人民政府项目等。
• 关联交易：奥园健康修订持续关连交易年度上限；保利物业与保利发展控股签订车位租售代理协议。

4. 投资建议

• 四大主线：
  1. 规模第一梯队：关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务等平台类公司。
  2. 成长型标的：关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务、时代邻里等。
  3. 专业商办管理：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企等。
  4. 央企物管标的：关注中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活等。

5. 风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比高，若工资上涨，将挤压毛利润率。
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍与开发商业务关联较大，盈利模式尚不清晰。
• 关联方依赖风险：部分物业企业合约面积依赖关联方开发商，存在业务下滑风险。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量控制不力，将影响企业形象和业主满意度。

估值与评级

• 2021年预测PE估值：样本股2021年WIND一致预测PE估值范围为7-59，均值约为23。
• 2022年预测PE估值：样本股2022年WIND一致预测PE估值范围为5-43，均值约为16。
• 行业及公司评级：包括买入、增持、中性、减持、卖出、无评级等，依据未来6-12个月投资收益率与市场基准指数的比较。

总结

2021年7月，物业板块整体表现疲软，但年度累计涨幅仍优于多数指数。中央及地方政策持续推动物业管理规范化与绿色转型，行业监管趋严。同时，多家企业推进上市及分拆计划，行业竞争格局逐步明朗。投资建议关注平台型、成长型、专业商办及央企物业标的，但需警惕人工成本、增值服务拓展、关联方依赖及外包风险。

附录

• 图表：包含多个指数走势及涨跌幅对比图。
• 相关研报：提供6月、5月及3月的物业板块跟踪报告。
• 分析师信息：何缅南，执业证书编号：S0930518060006，联系方式：021-52523801，邮箱：hemiannan@ebscn.com。