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行业研究总结：2022年7月光大地产AH核心物业指数及行业动态

核心内容概述

2022年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，表现明显弱于沪深300指数（-17.0pct）、恒生指数（-16.2pct）及恒生港股通指数（-15.6pct）。1-7月累计跌幅达-34.4%，跑输沪深300指数18.8pct，恒生指数20.5pct，恒生港股通指数18.1pct。AH核心物业指数样本股平均涨跌幅为-18.2%，年初至今平均跌幅为-33.0%。部分企业如中骏商管、越秀服务等表现优于行业平均水平。

主要观点

1. 市场表现

• 2022年7月，光大地产AH核心物业指数跌幅较大，整体表现弱于主要基准指数。
• 个股表现分化明显，部分公司如中骏商管上涨9.0%，而部分公司如碧桂园服务下跌50.0%。
• 港股通持股比例有所上升，世茂服务、融创服务等企业获资金增持。

2. 行业动态

• 中央政策：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提出提高物业服务覆盖率、开展标准化试点、发展家庭养老床位等措施。
• 地方政策：广州市发布2022年城市更新项目年度计划，共涉及224个项目，其中123个为实施计划项目。
• 行业趋势：物业服务行业定位为“社会治理基层支柱”，在提升就业、疫情防控、智慧社区建设、老旧小区改造等领域具有重要参与度，政策支持力度持续增强。

3. 重点企业动态

• 新城悦服务：与天津市宁河区政府及金玉物业签署战略合作协议，拓展非居宅类项目物管服务及增值服务。
• 华润万象生活：发布业绩预增公告，预计2022年上半年归母净利润同比增加25%-30%，主要得益于收并购及外拓带来的在管面积增长。
• 龙湖智创生活：再次递交港交所上市申请，业务持续扩张。
• 碧桂园服务、金科服务、旭辉永升服务：均进行了股份回购，显示公司对自身估值的重视。
• 保利物业、中海物业：中标多个项目，业务拓展活跃。

关键信息

4. 投资建议

• 估值修复：关注房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
• 独立发展：推荐第三方在管面积占比超过80%的民企物管公司，如绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
• 稳健国企：建议关注国企物管公司，如保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

5. 风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，将挤压行业毛利。
• 第三方外拓竞争风险：行业扩张导致竞争加剧，可能出现恶意报价或招投标问题。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务仍与开发商业务相关，盈利模式尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物管公司依赖关联方开发商，若其业务受阻，可能影响物管公司合约面积增长。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制质量，将影响品牌形象与业主满意度。

行业及公司评级

结论

物业服务行业在政策支持下持续发展，具有较强的独立发展能力。尽管2022年7月整体表现不佳，但行业基本面仍向好，未来随着房地产流动性改善及政策推动，估值有望修复。建议投资者关注估值修复、独立发展及稳健国企三条主线，同时注意人工成本、外拓竞争、增值服务拓展、关联方依赖及外包等风险。