20250623-华源证券-REITs系列专题报告_数据中心REIT_有何不同_16页_1mb

固收专题报告：数据中心 REIT 有何不同？

投资要点总结：

1. C-REITs市场表现强劲：截至2025年6月，C-REITs已累计上市66只，总市值超2000亿元。2024年发行规模达656亿元，二级指数（中证REITs全收益指数）2025年累计涨幅14.69%，领跑大类资产。
2. 数据中心REITs迎来重大突破：证监会于2025年6月批复全国首批两单数据中心公募REITs，为“南方万国”及“南方润泽”项目，底层资产位于长三角、京津冀枢纽节点，PUE值低，符合国家能耗政策。
3. 数据中心REITs核心差异：
   • 运营模式：依赖技术迭代和专业运维，高能耗需持续优化PUE（电能利用效率）。
   • 收益稳定性：客户集中度高、租约长、签约率和上架率高，提供更稳定的现金流。
   • 估值逻辑：现金流结构与传统REITs差异显著，需更高风险溢价，定价更侧重短期收益博弈。
4. 投资者结构变化：券商自营与保险资金为主要持仓者，二级市场交易活跃度提升。网下投资者和公众投资者认购热度高，但配售比例低，呈现“资产荒”特征。
5. 投资建议：数据中心REITs兼具不动产与科技双重属性，稀缺性强，预计上市初期溢价空间大。建议通过网下认购获得配售份额，重点关注“南方万国”与“南方润泽”首单项目。
6. 风险提示：技术迭代风险、政策能耗要求升级、收益不及预期等核心风险需重点关注。

其他关键信息：

• 一级市场情况：2025年初以来新发C-REITs认购火爆，战略投资者配售比例持续高位。
• 二级市场表现：保险资金与券商自营合计持有逾半数非战略配售份额，散户及FOF介入度较低。
• 关键图表：揭露两单数据中心REIT底层资产位置、PUE值、租约情况及估值差异。