> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 申万固收 REITs 市场周报总结 ## 核心内容 本周 REITs 市场整体走弱，中证 REITs 全收益指数下跌 0.73%，消费和商业不动产板块调整明显，拖累产权类 REITs 下跌。首农 REIT 和沈阳国际软件园 REIT 发布增持计划，显示产业资本对市场有一定信心。同时，一级市场发行规模同比增长，二级市场部分板块表现分化，其中能源板块表现较好。 ## 主要观点 - **市场走势**：本周 REITs 市场整体下跌，中证 REITs 全收益指数收于 931.23 点，跌幅 0.73%，年初至今跌幅达 7.78%。产权类和特许经营权类 REITs 分别下跌 0.66% 和 0.29%，消费板块跌幅较大，商业不动产板块也呈现分化。 - **增持计划**：自今年 5 月底以来，已有 8 只 REITs 发布增持公告，涵盖 5 只产业园和 3 只商业不动产 REITs，增持主体包括原始权益人、控股股东及其关联方，多数承诺不减持，体现一定信心。 - **一级市场动态**：2026 年以来共发行 13 单 REITs，发行规模 430.2 亿元，同比增长 54.4%。本周 5 单首发 REITs 有新进展，2 单扩募 REITs 也有进展。 - **板块表现**：能源、保障房、园区板块表现占优，其中能源板块涨幅 0.38%，保障房板块估值较高，P/FFO 为 27.75% 以上，园区板块 P/FFO 为 18.03% 以上。 - **流动性**：产权类 REITs 本周日均换手率上升至 0.41%，而特许经营权类换手率下降至 0.24%。成交量方面，产权类略有上升，特许经营权类大幅下降。 - **风险提示**：底层资产基本面不及预期、政策变动风险、市场价格波动风险。 ## 关键信息 ### 一级市场发行情况 - 2026 年累计发行 13 单，发行规模 430.2 亿元，同比增长 54.4%。 - 本周 5 单首发 REITs 取得新进展，包括中金温州公用水利 REIT、广发新城吾悦商业不动产 REIT、华安锦江商业不动产 REIT、中金菜鸟仓储物流 REIT、银华粤海水务 REIT。 - 本周 2 单扩募 REITs 有进展，包括嘉实京东仓储基础设施 REIT 和南方润泽科技数据中心 REIT。 ### 二级市场表现 - **行情回顾**：中证 REITs 全收益指数跌幅 0.73%，跑输沪深 300 0.12 个百分点、中证红利 0.22 个百分点。 - **板块涨跌幅**：能源板块涨幅 0.38%，保障房板块涨幅 0.18%，园区板块涨幅 0.07%，仓储物流板块跌幅 0.16%。 - **个券表现**：创金合信首农 REIT 涨幅 7.00%，招商科创 REIT 涨幅 5.88%，工银蒙能清洁能源 REIT 涨幅 5.58%；中金唯品会奥莱 REIT 跌幅 5.74%，易方达华威农贸市场 REIT 跌幅 4.79%，国泰海通东久新经济 REIT 跌幅 4.56%。 - **估值**：保障房板块估值较高，P/FFO 为 27.75% 以上，而消费板块 P/FFO 为 22.94% 左右。 ### 增持计划 - **首农 REIT**：北京首农信息产业投资有限公司计划增持不超过 2,000 万份，占已发行基金总份额比例不超过 2%。 - **沈阳国际软件园 REIT**：昂立控股或其关联方计划增持不少于 1,000 万元，不超过 2,000 万元。 ### 风险提示 - 底层资产基本面不及预期； - 公募 REITs 政策变动风险； - 市场价格波动风险。 ## 附录 ### 图表 - 图1：公募 REITs 单月发行规模及数量； - 图2：已上市 REITs 总市值及流通市值； - 图3：中证 REITs 全收益指数跌幅； - 图4：分资产类型来看，能源板块表现占优； - 图5：本周主要指数涨跌幅； - 图6：各资产类型/项目属性涨跌幅。 ### 表格 - 表1：已发行 REITs 总览； - 表2：本周首发 REITs 进展； - 表3：本周扩募 REITs 进展； - 表4：产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率； - 表5：全市场已上市 REITs 可供分配金额&估值； - 表6：本周要闻； - 表7：重要公告。 ## 团队信息 ### 首席分析师 - **黄伟平**：申万宏源研究董事总经理/所长助理，固定收益首席分析师，中山大学金融学硕士、管理学学士，有 13 年固收研究经验。 - **杨雪芳**：资深高级分析师，研究领域包括利率及泛固收、信用债等。 ### 团队成员 - **曹璇**：分析师，研究风格偏向量化，擅长机构行为、组合管理、因子开发等。 - **徐亚**：申万宏源研究首席分析师，拥有 7 年宏观与固收研究经验。 - **王哲一**：分析师，擅长利率债、衍生品、可转债等。 - **杨振**：资深高级分析师，研究领域包括信用债、可转债等。 - **卢子星**：助理分析师，研究领域包括信用债、可转债等。 - **王明路**：资深高级分析师，可转债组主管，南开大学金融学院保险硕士。 - **张音源**：分析师，圣路易斯华盛顿大学量化金融硕士。 - **助理分析师**：上海交通大学工学本硕，研究领域包括信用债、可转债等。 ## 结语 本周 REITs 市场整体走弱，但产业资本的增持信号为市场注入一定信心。一级市场发行规模增长，二级市场部分板块表现分化，能源板块表现较好。整体来看，市场仍存在一定的风险，投资者需谨慎应对。