20250326-国盛证券-固定收益点评_南方润泽科技数据中心REIT简评-首支数据中心REIT_12页_1mb

报告摘要

南方润泽科技数据中心REIT简评总结

核心内容概述

南方润泽科技数据中心REIT作为首支受理的数据中心类公募REITs，其底层资产为润泽科技数据中心，位于廊坊经开区，自2020年12月16日运营以来，运营表现稳健，财务数据良好，具备一定的投资价值。

主要观点与关键信息

一、项目资产概况

项目概况
- 底层资产为润泽科技数据中心，土地面积1.5万方，建筑面积4.2万方，自2019年5月开工，2020年12月正式运营，剩余运营年限49.56年。
- 项目采用批发型商业模式，与中国电信北京分公司签订《IDC合作协议》，终端客户为互联网公司A，托管服务期为15年，服务合约到期日为2034年12月31日。
- 成本端主要包括电费、折旧及摊销、职工薪酬等，其中电费占营业成本及费用的60%~80%。
项目区位
- 项目位于廊坊经开区，周边聚集华为云数据中心、京东云计算中心、中国联通华北基地等，具备良好的产业配套。
- 距离北京市南六环约20公里，大兴机场约29公里，能够满足北京区域客户对低延迟和高可靠性的需求。
运营情况
- 自2020年起，项目平均签约率均为100%，2023年及2024年前三季度平均上架率超过99%。
- 托管服务费收缴率连续三年为100%。
财务表现
- 2021-2023年，项目分别实现收入3.03亿元、5.23亿元、5.5亿元，其中2022年营收增长主要得益于上架率提升。
- 同期EBITDA分别为1.9亿、2.9亿、3.1亿，EBITDA利润率分别为61%、55%、58%。
- 毛利率稳定在50%~53%之间。
原始权益人及其股东情况
- 原始权益人为润泽发展，为创业板上市公司润泽科技的全资子公司。
- 润泽科技是国内民营第三方IDC企业龙头，专注于一线城市卫星城布局，近年来规模快速扩张，盈利稳健。
- 2023年润泽科技在中国传统数据中心第三方服务商市占率排名第四，市占率5.4%。

二、项目资产特征

数据中心类资产特点
- 数据中心为租户提供IT基础设施，包括电力、冷却、安全、监控等服务，依赖物理空间和专用设施。
- 2020年后，公有云需求饱和，行业进入供过于求阶段，平均上架率降至56.4%，机柜服务费单价也呈下降趋势。
- 2021-2023年，中国内地IDC投资金额分别为455亿元、285亿元、340亿元，投资额有所放缓。
项目区位与市场特征
- 廊坊地处京津走廊，承接北京外溢需求，网络时延与三地相当，是数据中心布局热点。
- 2023年廊坊市数据中心需求量约745MW，年增长率在20%~40%之间。
- 2025-2027年，廊坊预计新增约550MW有效供应，可能对存量市场形成一定冲击。
项目技术特征
- 本项目IT密度超过7kW，PUE为1.2861，属于主流数据中心类型。
- 随着“双碳”目标推进，国家对数据中心PUE提出更严格要求，PUE低于1.3的机房占比达47.3%，其中低于1.2的占比为10.4%。

三、项目资产估值及投资价值

估值情况
- 根据招募说明书草案，项目2024年9月末评估价值为42.03亿元。
- 评估假设包括：托管服务费单价及增速、签约率、上架率、电费成本、运营支出等。
投资价值分析
- 若按此估值购入，预计2025年分派率为5.76%。
- 项目现金流稳定性较好，作为新品类REITs资产，有助于分散投资风险，具备一级市场参与价值。