20250909-山西证券-新券定价——华夏凯盛商业REIT_首单外资消费REITs_2页_331kb

华夏凯盛商业REIT总结

核心内容

华夏凯盛商业REIT（代码：508091.SH）是首单外资消费基础设施REITs，底层资产为位于广州白云区和长沙雨花区的两座凯盛广场，原始权益人为新加坡凯盛投资。项目总存续期为27年，具备稳定的运营基础和良好的资产质量。

主要观点

资产概况

• 广州项目：商业可租赁面积为4.88万平方米，2024年营收1.65亿元，扣资本开支后NOI为9615万元，Q125末出租率为95.82%，租金收缴率为99.18%。
• 长沙项目：商业可租赁面积为4.33万平方米，2024年营收8726万元，扣资本开支后NOI为5509万元，Q125末出租率为96.50%，租金收缴率为98.64%。
• 两项目出租率略低于同类平均的97.8%，但租金收缴率表现良好。

发行情况及估值

• 发行规模：拟发行4.0亿份，其中战配、网下、公众占比分别为60.11%、27.92%、11.97%。
• 发行价格：发行价为5.718元，对应询价区间的81.8%分位。
• 评估机构：戴德梁行对广州、长沙项目分别估值为18.0亿元和7.69亿元，合计25.67亿元。
• 折现率：广州项目折现率为6.00%，长沙项目为6.75%，均低于7.0%或以上的同类水平。
• 调整后资产价值：约为23.56亿元，发行价对应P/NAV为0.97倍，P/FFO为22.10倍（2026EPFFO）。

二级市场估值推导

• 同类REITs表现：目前上市的产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数为1.54倍，P/FFO中位数为26.13倍，派息率TTM中位数为3.83%。
• 纯债收益率参考：民企、外资发行的5年期企业债券到期收益率平均为2.29%，考虑期限利差后，纯债收益率约为3.64%。
• 合理估值区间：基于可比REITs和纯债收益率，合理估值区间为6.24-7.01元，较发行价高5%-18%。

关键信息

• 发行时间：2025年9月4日网下询价，9月9日缴款，预计10月上旬登录资本市场。
• 中签率：网下有效认购倍数为254.08倍，推算中签率约为0.39%。
• 派息预测：今明两年可供分配金额预测分别为1.01亿元（年化）和1.04亿元，预测年化派息率分别为4.71%和4.84%。
• 发行价对应派息率：发行价对应年化派息率约为4.85%和4.99%。

风险提示

• 消费下行风险：宏观经济环境变化可能影响消费水平，进而影响REITs收益。
• 竞争加剧风险：商业地产市场竞争可能影响出租率和租金水平。
• 运营效率风险：若运营效率不佳，可能导致资产收益下降。
• 市场估值中枢下移风险：市场整体估值可能因多种因素而下调。

分析师承诺与免责声明

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