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首单数据中心公募REITs正式申报总结

核心内容

2025年3月10日，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金在深交所正式启动申报程序，标志着中国首单以数据中心为底层资产的公募REITs基金诞生。该项目以A-18数据中心及其附属设施设备为基础资产，位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号，投产机柜数量达5,897个，上架率超过99%，IT总功率超过42MW。

主要观点

• 行业动态：数据中心REITs的推出是REITs市场拓展的重要里程碑，拓展了基础设施资产的范围。
• 市场表现：本周REITs市场整体上行，中证REITs指数上涨0.12%，REITs总指数上涨0.19%，产权REITs指数上涨0.22%，经营权REITs指数上涨0.15%。华夏金茂商业REIT以5.48%的涨幅领涨市场。
• 资产类别表现：不同资产类型的REITs表现差异显著，其中交通基础设施REITs本周MA5成交额占比最高，达24.9%。
• 相关性分析：REITs指数与股票、债券、商品等大类资产的相关性存在波动，与沪深300指数在20日相关系数为0.281，与中证全债为0.227，与南华商品指数为0.061，与COMEX黄金为0.289。
• 流动性分析：本周REITs整体成交活跃度下降，总成交额（MA5）为6.15亿元，环比下降14.9%。其中，园区基础设施类REITs成交量占比最高，达30.8%。
• 估值情况：REITs的中债估值收益率和P/NAV数据表明，部分REITs估值处于历史均值±一倍标准差范围内，需关注市场波动对估值的影响。
• 风险提示：REITs基础资产未来经营情况存在不确定性，募集说明书中对未来现金流的预测可能与实际存在偏差，募集发行进度可能不及预期。

关键信息

一级市场

• 截至2025年3月14日，上市REITs发行规模达1683亿元，共发行63只。

市场表现

• 本周（2025.3.3-2025.3.7）中证REITs指数上涨1.14%，REITs总指数上涨1.12%，产权REITs指数上涨0.96%，经营权REITs指数上涨1.39%。
• 个券层面，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏深国际REIT分别上涨5.48%、5.05%、5.53%。

流动性

• 本周REITs总成交额（MA5）为6.15亿元，环比下降14.9%。
• 产权REITs成交额（MA5）为3.47亿元，环比下降14.6%；经营权REITs成交额（MA5）为2.68亿元，环比下降15.2%。
• 交通基础设施类REITs成交额（MA5）最高，为1.53亿元，占比24.9%。
• 园区基础设施类REITs成交量（MA5）最高，为0.21亿份，占比30.8%。

估值

• REITs中债估值收益率和P/NAV数据反映市场对资产的估值情况，部分REITs估值处于历史均值范围内，需关注市场波动。

风险提示

• REITs基础资产未来经营情况存在不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期。

结构总结

• 行业动态：数据中心REITs申报，拓展基础设施REITs资产范围。
• 市场表现：REITs整体上行，交通基础设施类REITs表现突出。
• 流动性：总体成交活跃度下降，园区基础设施类REITs成交量最高。
• 相关性：REITs指数与股票、债券、商品等资产的相关性存在波动。
• 估值：REITs估值处于历史均值范围内，部分资产估值较低。
• 风险提示：需关注基础资产经营情况、现金流预测及募集进度。