20210518-首创证券-房地产行业周报_新房市场成交反弹_房地产税改革推进_24页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现呈现回暖趋势，新房市场成交反弹，政策层面房地产税改革推进，市场资金环境有所收紧。重点城市商品房和二手房成交均出现显著增长，但需警惕市场热度向土地市场转移及政策调控压力加大。

主要观点

• 新房市场：上周重点城市新房成交面积环比增长79%，同比增长21%；5月至今累计同比增长22%。一线城市成交增长8%，二线城市增长37%，三四线城市增长4%。
• 信贷支持：4月新增居民中长期贷款4918亿元，同比多增529亿元，前四月累计占比新增人民币贷款比重为27%，信贷支撑销售增长。
• 土地市场：北京、深圳、福州、厦门等核心城市首批次土地竞拍热度高涨，核心地块竞争激烈，预示未来房价上涨压力。百城住宅类土地成交建筑面积环比下降78%，同比减少53%，但平均成交楼面均价环比上涨49.9%。
• 房地产税改革：财政部等4部门召开房地产税改革试点座谈会，推进房地产税立法及试点，预计后续政策调控压力不减。
• 市场资金环境：4月全国首套房平均贷款利率为5.31%，环比上涨3bp；二套房贷利率为5.59%，环比上涨2bp。重点城市房贷利率普遍上调，市场资金面趋紧。
• 投资建议：建议关注龙头房企如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

关键信息

板块行情回顾

• A股房地产指数：上周上涨1.13%，年初至今下跌2.49%；相对上证指数收益为-0.97%，表现弱于大盘。
• 港股房地产板块：内房股（剔除物业）上周平均涨幅-3.74%，年初至今平均涨幅2.60%；物业板块上周平均涨幅-3.21%，年初至今平均涨幅11.66%。

重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积887.8万平米，环比增长79%，同比增长21%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：环比增长57%，同比增长8%。
  • 二线城市：环比增长91%，同比增长37%。
  • 三四线城市：环比增长69%，同比增长4%。
• 5月累计：商品房成交面积1383.2万平米，同比增长22%。
• 全年累计：商品房成交面积13546.4万平米，同比增长67.5%。

重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积199.7万平米，环比增长224.6%，同比下降14%。
• 5月累计：二手房成交面积261.2万平米，同比下降12.3%。
• 全年累计：二手房成交面积3389.3万平米，同比增长49.5%。

库存及去化周期

• 可售面积：15城商品房可售面积15610.3万平米，环比下降0.6%。
• 去化周期：13.1个月，环比下降1.3个月。
• 3个月移动平均销售面积：298.9万平米，环比下降1.3个月。

市场资金环境

• 房地产贷款余额：截至一季度为50.03万亿元，同比增长10.9%。
• 新增房地产贷款：前四月累计占比新增人民币贷款比重为27%，较前三月提高1.2个百分点。
• 房贷利率：首套房贷利率为5.31%，二套房贷利率为5.59%，重点城市开启加息浪潮。

重点房企4月销售情况

• 碧桂园：4月销售额528.2亿元，同比增长7.8%；1-4月销售额1923.8亿元，同比增长28.4%。
• 中国恒大：4月销售额681.4亿元，同比增长4.5%；1-4月销售额2213.0亿元，同比增长4.1%。
• 万科：4月销售额497.7亿元，同比增长3.8%；1-4月销售额2292.4亿元，同比增长23.4%。
• 融创中国：4月销售额547.3亿元，同比增长62.0%；1-4月销售额1710.1亿元，同比增长79.0%。
• 保利地产：4月销售额512.0亿元，同比增长36.2%；1-4月销售额1754.8亿元，同比增长61.6%。
• 金科股份：4月销售额162.0亿元，同比增长25.8%；1-4月销售额653.0亿元，同比增长57.8%。
• 阳光城：4月销售额155.0亿元，同比下降7.2%；1-4月销售额641.1亿元，同比增长42.4%。

房企融资情况

• 融资活动：5月11日至14日期间，多家房企发布融资公告，包括佳兆业集团、宝龙地产、远洋集团、保利地产、金融街、陆家嘴、美的置业、合景泰富集团等。
• 融资类型：涵盖企业债、公司债、ABS等，融资金额总计超过50亿元。

重点公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、阳光城、金科股份、中南建设等公司PE和PB数据及EPS预测。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等公司估值信息。
• 物业股：碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等公司估值数据。

风险提示

• 疫情再次爆发对经济预期产生冲击。
• 房地产行业调控政策超预期收紧。
• 房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌。

评级说明

• 股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（涨幅5%-15%之间）、中性（涨幅-5%至5%之间）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现基本持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

分析师简介

王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，现于首创证券工作。

分析师声明

本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。

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