2023年上半年全国新房市场报告-58安居客研究院_21页_3mb

2023年上半年全国新房市场总结

核心内容

2023年上半年全国新房市场呈现出政策稳中求进、市场热度短期冲高回落、价格整体平稳略涨的趋势。中央层面以“稳行业、保民生”为主基调，政策力度“托而不举”，地方层面则更多地转向需求侧支持，调控政策进一步细化，走向“因区施策”。

主要观点

• 政策方向：中央政策强调行业稳定与风险防范，未出台强力刺激措施；地方政策以促进需求为主，部分城市推出放松限购、限贷、限售等政策，同时加强公积金支持、带押过户等便利性措施。
• 市场热度：整体新房市场热度在上半年呈现短期冲高后回落的态势，较去年同期继续降温。一线城市热度反弹最大，二线城市降温最为明显，三四线城市则表现出改善型需求增长的趋势。
• 户型与面积需求：一线城市3房、90-120m²新房热度需求最高，二三线城市4房、120m²以上新房找房热度占比提升，显示市场向改善型需求转移。
• 项目供应：一季度新房项目去化加速，二季度销售承压。开发商更倾向于在一线城市布局，三四线城市投资意愿降低。
• 价格趋势：上半年新房在售均价为17721元/m²，较去年下半年上涨0.5%。一线城市价格坚挺，二线城市内部分化，三线城市价格相对稳定。

关键信息

重点政策回顾

• 中央层面：

  • 强调房地产行业的稳定发展，防范化解房企风险，支持刚性和改善性住房需求。
  • 落实金融16条，稳定房地产开发贷款投放，优化集中供地政策。
  • 下调贷款利率，规范房产经纪服务，合理确定经纪服务收费。

• 地方层面：

  • 放松限购和限贷，如放宽非户籍购房要求、下调二套房首付比例。
  • 优化新房、二手房上市交易年限，提高公积金贷款额度，延长贷款期限，取消贷款时间间隔。
  • 推出购房补贴、带押过户等措施，支持改善型需求。
  • 部分城市推出房企纾困政策，缓解企业资金压力。

热度分析

• 整体热度：新房找房热度在1月份开始回升，2月份激增，3月份快速回落，6月份再度下跌，跌幅超过10%。
• 城市分化：
  • 一线城市：新房找房热度环比小幅上升3.4%，其中上海涨幅最大（约12%），主要受疫情压抑需求释放及新房与二手房价格倒挂影响。
  • 二线城市：新房找房热度环比下跌10.7%，大连、福州、长春降幅超20%，三亚因春节旅游置业热度短暂上涨，但二季度后持续下跌。
  • 三四线城市：新房找房热度环比上涨1.6%，盐城、温州、嘉兴、南通等城市热度下降显著，但整体趋势显示需求向改善型转移。
• 户型与面积需求：
  • 一线城市3房、90-120m²新房热度最高，市场向改善型需求过渡。
  • 二线城市4房及以上户型热度上升，1房、2房占比下降。
  • 三四线城市4房及以上户型热度明显提升，改善型需求趋势更为显著。

项目数量分析

• 一季度去化加速：新房项目总量环比减少，但去化速度加快。
• 二季度销售承压：新房项目数量反弹，显示市场去化压力增大。
• 开发商偏好：开发商更倾向于在一线和二线城市布局，三四线城市投资意愿降低，新增项目减少明显。

价格分析

• 整体均价：60个重点城市新房在售均价为17721元/m²，较去年下半年上涨0.5%。
• 区域表现：
  • 华东区域：新房售价环比上涨0.6%，表现最佳。
  • 华南区域：新房售价环比上涨0.2%。
  • 中西部与华北东北：新房售价环比下跌0.8%，表现相对较弱。
• 城市表现：
  • 涨幅最大：北京（8.1%）、合肥（5.1%）、威海（4.1%）、成都（4.0%）、泉州（3.9%）。
  • 跌幅最大：兰州（-5.2%）、大连（-4.6%）、长春（-4.1%）、咸阳（-4.1%）、南通（-3.0%）。

结构总结

• 政策：中央与地方政策均以稳定市场、支持需求为主，政策精细化趋势明显。
• 热度：市场热度短期波动，一线城市反弹，二线城市降温，三四线城市改善需求增长。
• 户型与面积：一线城市偏好3房及90-120m²产品，二线城市向4房及以上转移，三四线城市改善型需求显著提升。
• 项目数量：一季度去化加速，二季度销售承压，开发商更关注一线和二线城市。
• 价格：整体价格平稳略涨，区域和城市间分化明显，一线城市价格坚挺，二线城市内部分化，三四线城市价格相对稳定。