房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：投资意愿继续下行，资金来源边际改善-20211116-招商证券-16页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告基于2021年11月16日发布的房地产行业数据，对1-10月的市场表现、投资趋势、资金来源及未来展望进行分析，提出配置建议并强调行业从“杠杆驱动”向“管理红利驱动”的转型。

主要观点

1. 销售与投资表现

• 销售表现：10月单月销售面积同比年化复合增长为 -5.0%，较9月负增长扩大1.5PCT，主要受按揭额度偏紧、利率上行及需求回调影响。预计四季度销售将继续回落，但全年销售预计保持 5% 左右增长，政策边际改善或对销售形成托底。
• 投资表现：10月房地产投资同比年化复合增长为 3.3%，继续回落，预计全年投资较20年增长 5% 左右，结构上拿地费用回落仍将持续。
• 新开工表现：10月新开工同比年化复合增速为 -5.2%，主因疫情反复与房企资金链偏紧。预计四季度新开工弹性高于销售，全年或较20年大个位数负增长。
• 竣工表现：10月竣工同比年化复合增速为 -8.3%，但复工强劲将带动年后施工面积持续高增，预计2022年竣工维持高位。

2. 资金来源

• 资金来源：10月资金来源同比年化复合增长为 1.8%，其中个人按揭贷款表现最佳（+6.9%），国内贷款增速负增长收窄至 -7.1%。
• 资金链稳健性：行业资金链仍相对安全，但稳健性有所下降，目前资金链水平为 130.1%，显示房价仍有支撑，但面临挑战。

3. 行业趋势变化

• 行业模式转变：从“杠杆驱动的指数牛市”转变为“管理红利驱动的结构牛市”，行业由总量需求增长驱动为主，转为自由现金流驱动。
• 库存与政策底部：预计行业库存底部出现在2022年下半年，政策底部或已提前出现，对估值修复形成支撑。
• 竞争格局改善：未来一年行业竞争格局将改善，重点推荐具备内生现金流能力的高质量周转公司。

关键信息

1. 数据统计

• 1-10月销售面积：14.30亿平，同比 +7.3%，近2年复合同比 +3.6%。
• 1-10月房地产投资：12.49万亿，同比 +7.2%，近2年复合同比 +6.8%。
• 1-10月新开工面积：16.67亿平，同比 -7.7%，近2年复合同比 -5.2%。
• 1-10月竣工面积：累计同比 +16.3%，近2年复合同比 +2.8%。

2. 市场结构

• 区域表现：一线销售强于二线，二线强于三四线，结构上一线城市表现相对较好。
• 价格走势：部分区域新房价格与二手房价格趋于一致，显示市场逐步趋稳。

3. 配置建议

• 推荐公司：

  • A股：【万科A】【保利地产】【金地集团】【中南建设】【金科股份】
  • 港股：【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】
  • 物业：【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】
  • 商管：【华润万象生活】【星盛商业】
  • 资源型：【华侨城A】

• 投资逻辑：

  • 高质量周转公司具备稳定的净利润率，未来可享受NAV溢价。
  • 管理红利公司具备内生增长潜力，推荐【金地集团】。
  • 现金流结构改善的房企如【中南建设】【金科股份】。
  • 资源型房企如【华侨城A】，具备长期价值。

4. 风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 房地产税超预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

未来展望

• 销售趋势：预计2022年销售呈“V型”走势，前低后高，全年或较2021年小个位数负增长。
• 投资趋势：2022年上半年投资或延续下行趋势，下半年或触底反弹，全年或较2021年略有增长。
• 新开工趋势：四季度新开工或超预期，全年或较2020年大个位数负增长，2022年或维持高位。
• 政策影响：政策“三稳”、央行“三道红线”等或倒逼房企降杠杆、去库存。

行业转型方向

1. 开发领域

• 重点推荐高质量周转公司如【万科A】【保利地产】。
• 精选具备“有质量的杠杆”特征的房企如【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司如【华侨城A】具备长期价值。

2. 顺延于开发的转型

• 零售物业：关注【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【华润万象生活】【星盛商业】【宝龙商业】。
• 商办物业：关注【中国国贸】等优质商办公司。
• 长租公寓：关注【万科A】【龙湖集团】【旭辉集团】等具备运营能力的公司。
• 产业园与物流地产：关注已上市REITs如【华安张江光大REIT】【蛇口产园REIT】【中金普洛斯REIT】【盐港REIT】，同时关注【南山控股】。

3. 围绕房地产生态链的转型

• 集采与建材交易市场：关注平台化一级市场公司及精装修比例提升带来的供应商集中度提高。
• 中介与交易服务：关注【贝壳】等具备互联网赋能能力的公司。
• 物业管理：关注【碧桂园服务】【华润万象生活】【保利物业】等具备社区增值服务能力的公司。
• 房地产科技：关注智慧家居、智慧办公等领域的整合与普及带来的机会。

图表说明

• 图1：10月销量较19年同期年化复合增长 -5.0%。
• 图2：复工强劲推动施工面积较19年同期年化复合增长 5.1%。
• 图3：70城房价指数与百城住宅价格指数“削峰填谷”。
• 图4：2014年后新开工领先竣工约3年。
• 图5：房地产产业链图示，展示从“全持有”到“全销售”的转型路径。

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数 20% 以上
  • 审慎推荐：股价涨幅介于 5%-20% 之间
  • 中性：股价变动幅度介于 ±5% 之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数 5% 以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士后联合培养，拥有丰富行业研究经验。
• 路畅：招商证券房地产行业分析师，3年研究经验。
• 赵心茹：招商证券研究助理，具备金融工程背景。

团队曾获多项荣誉，包括新财富房地产行业入围奖、“天眼”最佳分析师等。

重要声明

本报告由招商证券编制，基于合法取得的信息，但不保证其准确性和完整性。分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。报告内容仅供参考，不构成投资建议。招商证券可能持有报告提及公司证券头寸，并可能提供相关业务服务。客户需注意潜在利益冲突。