房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读：需求未见明显好转，政策有待持续改善-20220120-招商证券-15页_1mb

房地产行业2021年总结

核心内容概述

2021年房地产行业在政策与市场双重压力下，经历了从杠杆驱动的“指数牛市”向管理红利驱动的“结构市场”转变。行业整体呈现销售、投资、新开工等指标下行趋势，但竣工面积保持增长。政策底部已出现，预计2022年下半年行业库存将见底，政策或持续改善，有利于低估值房地产板块。

主要观点

• 行业转型：行业从杠杆驱动转向管理红利驱动，从总量需求增长驱动变为自由现金流驱动。
• 政策预期：政策底部已出现，未来政策或持续改善，以缓解房价下行和资金链压力。
• 市场表现：2021年全年销售面积和金额同比小幅增长，但12月单月销量大幅下滑，显示市场尚未明显回暖。
• 资金链状况：资金来源增速放缓，自筹资金表现相对较好，国内贷款增速下滑明显。
• 竞争环境：行业竞争环境趋于改善，重点推荐具备高质量周转能力和管理红利的房企。

关键信息

一、销售表现

• 全年数据：2021年全年销售面积17.9亿平，同比增长1.9%；销售金额18.2万亿，同比增长4.8%。
• 12月数据：12月单月销量较19年同期年化复合增长-3.0%，较11月负增长扩大1.2PCT。
• 价格趋势：销售均价10139元/平，同比增长2.8%。房价走势趋于分化，一线强于二线强于三四线。

二、投资与新开工

• 全年投资：2021年全年房地产投资14.8万亿，同比增长4.4%。
• 12月投资：12月房地产投资较19年同期年化复合增速-3.0%，继续回落。
• 新开工：2021年全年新开工面积19.9亿平，同比减少11.4%。12月新开工较19年同期年化复合增速-14.4%，主因疫情反复和资金链紧张。
• 竣工面积：2021年全年竣工10.1亿平，同比增长11.2%。预计2022年竣工维持高位，增速下半年或转弱。

三、资金来源

• 全年资金来源：2021年全年资金来源20.1万亿，同比增长4.2%。
• 12月资金来源：12月较19年同期年化复合增速-0.9%。自筹资金韧性较强（复合增速+3.5%），国内贷款增速最低（-13.6%）。
• 资金链稳健性：货币活化指数继续下降，资金链稳健性处于低位，新房价格或持续回落。

四、配置建议

• 开发领域：推荐高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；关注【金地集团】的边际改善；精选现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；关注资源型公司【华侨城A】。
• 转型领域：
  • 购物中心/写字楼：关注【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【华润万象生活】【星盛商业】【宝龙商业】等。
  • 长租公寓：关注【万科A】【龙湖集团】【旭辉集团】等。
  • 产业园/物流地产：关注已上市REITs【华安张江光大REIT】【蛇口产园REIT】【中金普洛斯REIT】【盐港REIT】，以及【南山控股】。
• 房地产生态链：
  • 集采：关注平台化的一级市场公司及精装修比例提升。
  • 中介：关注【贝壳】。
  • 物管：关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等。
  • 房地产科技：关注物业整合、智慧家居、智慧办公等。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 房地产税超预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富，曾获多项分析师奖项。
• 路畅：招商证券房地产行业分析师，3年研究经验，专业背景扎实。

资料来源

• 贝格数据、招商证券、Wind、统计局等。