房地产行业最新观点及1_12月数据深度解读：资金来源向好证伪“社融向下是房企融资被限制所致”，周期复苏结束或言之过早-20210119-招商证券-17页_867kb

房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读总结

核心内容

2021年1月19日发布的报告指出，房地产行业在2020年经历了结构性复苏，尽管整体销售、投资等指标存在波动，但行业基本面仍处于复苏通道中。报告强调，房地产行业正经历从“驱逐劣币”到“真龙头”主导的转型阶段，管理红利成为核心变量，行业α将加速显现。

主要观点

• 销售复苏持续：2020年全年房地产销售面积增长2.6%，12月仍保持良好复苏态势，预计2021年上半年复苏将继续。销售均价同比上涨5.9%，带动销售额增长8.7%。
• 投资维持高位：2020年全年房地产投资增长7.0%，12月单月同比增速为9.3%。投资强势主要由拿地费用滞后性回升带动，建安投资贡献偏弱。
• 新开工低位震荡：2020年全年新开工面积同比下降1.2%，受“复工优先”影响，下半年表现不佳，预计2021年上半年将低位反弹。
• 竣工有望回升：2020年全年竣工面积下降4.9%，但季节调整后12月同比转正，预计2021年竣工将显著回升，成为行业复苏的重要支撑。同时，老旧小区改造或成为新增β，持续利好房地产产业链。
• 资金来源向好：12月房地产资金来源同比增速达21.8%，创年内新高，一定程度上证伪“社融向下是房企融资被限制”的说法，表明行业流动性仍较强。
• 房价仍受支撑：尽管70城房价同比增速有所回落，但受疫情带来的流动性宽松影响，房价仍保持较强支撑，尤其是新房带动二手房上涨。
• 行业分化加剧：在流动性中性背景下，一二线城市表现优于广义三四线城市，行业α将加速显现，优质房企具备穿越周期的能力。

关键信息

一、2020年房地产关键数据

二、房地产上下游分化

• 上游行业（钢铁、煤炭、有色等）产出缺口倒挂，需求传导滞后，表现相对平稳。
• 下游行业（建材、家电、家居等）因供给侧改革影响，供需关系已充分反映房地产需求下降，表现更弱。
• 背离程度变化排名：家电 > 建筑 > 钢铁 > 煤炭 > 建材 > 家居 > 有色。

三、房价与货币活化指数关系

• 70城房价指数与百城住宅价格指数出现“削峰填谷”现象，导致价格信号失真。
• 12月货币活化指数（M1-M2）为-0.71（↓-0.05），活定期口径为-4.79（↑-0.65），显示流动性有所回落，但对房价仍有支撑。
• 70城房价同比增速：一线+4.7%、二线+5.0%、三线+4.5%。
• 二手房房价同比增速：整体趋稳，一线持续回升，二线有所上升，三四线回落。

四、配置建议

• 高质量周转公司：推荐【万科A】【保利地产】，具备稳定的内生现金流和较高的NAV溢价。
• 边际改善企业：关注【金地集团】等具备弹性的房企。
• 高质量杠杆品种：推荐【中南建设】，具备一定增长潜力。
• 资源型公司：关注【华侨城A】【阳光城】等，具备拿地成本优势和长期资源红利。
• 港股关注：【龙湖集团】等，部分因限制名单调出。

行业趋势与展望

• 周期复苏尚未结束：尽管12月数据有所回落，但流动性宽松对房价的支撑仍存，周期复苏拐点或未出现。
• 结构分化持续：一二线城市因改善性需求支撑，表现优于三四线城市，长期趋势不变。
• 竣工复苏周期：预计2021年竣工将显著回升，成为行业复苏的重要推动力。
• 产业链机会：竣工回暖与老旧小区改造推动房地产上下游需求向上，未来10年行业集中度提升和新增品类迭代将带来大α机会。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

团队背景与荣誉

• 分析师：赵可、李洋、路畅、申忆扬
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、天眼分析师等荣誉，具备较强的行业研究能力。

总结

报告指出，2020年房地产行业经历结构性复苏，销售、投资、竣工等指标均有所改善，资金来源向好，证伪“社融向下是房企融资被限制”的说法。未来，行业将进入“驱逐劣币”时代，优质房企将主导市场，推荐关注高质量周转、边际改善及资源型公司。同时，竣工回暖与老旧小区改造将成为行业复苏的重要推动力，带来产业链的持续利好。