房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读：维持政策边际改善判断，维持新开工后续改善判断-20211020-招商证券-17页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概览

2021年10月20日发布的房地产行业分析报告，主要围绕房地产行业当前的运行状况、政策环境、市场趋势及投资建议展开，指出行业正从杠杆驱动转向管理红利驱动，并对未来走势作出预测。

主要观点

行业趋势变化

• 行业模式转变：从“指数牛市”转向“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主转变为自由现金流驱动为主。
• 政策边际改善：政策底部可能已出现，对估值修复形成支撑。
• 库存与销售：预计2022年下半年库存底部出现，全年销售或保持10%左右增长。
• 投资与开工：房地产投资增速放缓，但新开工可能在四季度超预期，全年或小个位数负增长。

销售表现

• 9月销售：全国商品房销售面积同比年化复合增长-3.5%，较8月负增长扩大1.5PCT。
• 四季度预测：销售或继续回落，但全年销售或保持10%左右增长。
• 区域差异：一线销售强于二线强于三四线，结构性分化明显。

投资与竣工

• 9月投资：同比年化复合增长4.0%，预计全年投资增速接近5%。
• 9月竣工：同比年化复合增长4.5%，受短期资金链趋紧影响，但去年被压制的竣工或在2021年释放，预计2022年维持高位。
• 新开工：同比年化复合增速-7.0%，四季度或出现反弹，全年或小个位数负增长。

资金来源

• 9月资金来源：同比年化复合增长0.8%，自筹资金表现最佳（+3.7%），国内贷款增速降至-11.6%。
• 行业资金链：整体仍相对安全，但稳健性下降，房价未出现大幅回撤，但部分区域新房与二手房价格趋于一致。

关键信息

数据表现

• 1-9月销售面积：13.03亿平，同比+11.3%。
• 1-9月销售金额：11.26万亿，同比+8.8%。
• 1-9月新开工面积：15.29亿平，同比-4.5%。
• 1-9月竣工面积：23.4%的累计增速，但9月单月增速回落至+1.0%。

行业转型

• 开发领域：推荐具备高质量周转能力的【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】。
• 管理红利公司：关注【金地集团】。
• 现金流改善公司：推荐【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：关注【华侨城A】。
• 物业与商管：关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】【星盛商业】。

配置建议

• 开发领域：推荐“造血能力”强的高质量周转公司，关注具备边际改善的管理红利公司。
• 转型领域：
  • 购物中心/写字楼：关注【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【中国国贸】等。
  • 长租公寓：关注【万科A】【龙湖集团】【旭辉集团】。
  • 产业园/物流地产：关注已上市REITs【华安张江光大REIT】【蛇口产园REIT】【中金普洛斯REIT】【盐港REIT】及【南山控股】。
  • 集采与科技：关注平台化的一级市场公司及精装修比例提升带来的供应商集中度提高。
  • 中介与物管：关注【贝壳】及【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

投资评级定义

• 公司短期评级：根据6个月内股价表现分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 公司长期评级：根据长期竞争力分为A、B、C。
• 行业投资评级：根据行业指数与沪深300指数的相对表现分为推荐、中性和回避。

团队背景

• 分析师：赵可博士（招商证券房地产行业主管分析师）、路畅、赵心茹。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、“天眼”等分析师奖项。

结论

报告认为，房地产行业正经历从杠杆驱动到管理红利驱动的转变，行业α将加速呈现。在政策边际改善和销售托底的背景下，建议关注高质量周转公司、管理红利公司、现金流改善公司、资源型公司以及物业和商管领域。