地产融资深度解读之三_信托新政对地产投资增速_资金来源影响几何__27页_1mb

地产融资深度解读之三：信托新政对地产投资增速、资金来源影响分析

核心内容概述

本报告分析了2019年信托新政对房地产行业投资增速和资金来源的影响，通过测算地产信托规模变化及对地产投资完成额的影响，得出以下结论：

• 信托新政对地产投资增速的影响：预计全年地产投资增速将下降约2.35个百分点。
• 信托融资在房企资金来源中的占比：信托融资仅占房企有息融资的16%，占总资金来源的7%。即使地产信托被全面停止，影响也有限。

主要观点

政策回顾

• 2019年5月，银保监会发布23号文，规范信托公司房地产业务，禁止“明股实债”模式参与前端融资。
• 2019年7月，银保监会对多家信托公司进行窗口指导，要求控制地产信托规模，部分公司被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”。

信托新政影响测算

地产信托规模测算

• 不考虑23号文与窗口指导：预计2019年全年新增地产信托规模为12447.33亿元。
• 考虑窗口指导：预计2019年全年新增地产信托规模为11773.84亿元，减少约673.49亿元。
• 考虑23号文与窗口指导：预计2019年下半年地产信托将少增约3615亿元。

地产投资增速测算

• 仅考虑余额控制：预计全年地产投资增速从7%降至6.44%。
• 进一步考虑前端融资限制：预计全年地产投资增速从7%降至4.35%。

土地购置费测算

• 仅考虑余额控制：土地购置费增速从15%降至6.92%。
• 进一步考虑前端融资限制：土地购置费增速从15%降至约6.92%。

资金来源测算

• 存量口径：截至2019年上半年末，地产信托余额占有息融资余额的16%。
• 新增口径：2019年上半年新增地产信托占新增有息融资的46%，占总资金来源的7%。
• 仅考虑余额控制：预计下半年地产信托少增673亿元，占新增有息融资的5%，占总资金来源的1%。
• 进一步考虑前端融资限制：预计下半年地产信托少增3615亿元，占新增有息融资的27%，占总资金来源的5%。

关键信息

• 房企资金来源结构：房企资金来源中，销售回款占主导，有息融资仅占较小比例，信托融资比例更低。
• 信托新政影响程度：即便地产信托被全面停止，也仅影响房企资金来源的7%和有息融资的16%。
• 地产投资增速影响：信托新政可能导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点。
• 投资建议：融资收紧背景下，龙头房企优势凸显，推荐具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团，以及销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等。

投资建议

• 推荐房企：具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团；销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等。
• 行业趋势：融资收紧有利于行业龙头集中度进一步提升，板块估值处于历史低位。

风险提示

• 房地产政策调控收紧，可能对行业融资环境产生持续影响。

附录：测算方法与假设

• 测算方法：通过线性回归模型测算地产投资规模，结合23号文与窗口指导的影响，分析信托新政对地产投资和资金来源的双重路径影响。
• 关键假设：
  • 2019年地产信托新增规模与一季度增速一致。
  • 土地购置费占地产投资比例为31%。
  • 地产信托中贷款形式占比为48%，非贷款形式为52%。
  • 2019年下半年新增有息融资与资金来源规模与上半年基本一致。

结论

信托新政对房地产行业的融资影响有限，但对地产投资增速有显著抑制作用，预计全年地产投资增速将下降约2.35个百分点。房企资金来源仍以销售回款为主，信托融资占比小，因此政策对整体融资结构影响不大，但对行业集中度提升有积极促进作用。