20170517-中国银河国际证券-彩生活-01778.HK-沈睡的巨人正在苏醒；首次覆盖并予买入评级_17页_1mb

彩生活 [1778.HK] 首次覆盖报告总结

核心内容

彩生活是中国最大的物业管理公司之一，截至2016年底，在管面积达3.951亿平方米。公司面临估值下调，但分析师认为这一趋势将很快结束。2017年，公司预计在管面积将增长至5亿平方米，增长约26.54%。公司还拥有成熟的O2O平台“彩之云”，并有意改善股东回报。分析师首次给予“买入”评级，目标价为5.50港元，基于20倍的2017年市盈率。

主要观点

• 行业地位：彩生活是全球最大的住宅物业管理公司之一，拥有广泛的物业管理和业主基础，为增值服务提供良好的平台。
• 业务增长：公司预计在2017年实现收入增长51.1%，净利润增长32.2%，每股盈利增长30.9%。公司毛利率和净利率亦保持稳定增长。
• 平台优势：彩之云作为成熟的O2O平台，已开始向其他物业管理公司提供服务并收取费用。预计该平台将在2017年贡献超过50%的增值服务收入，达到1.12亿元人民币，同比增长52%。
• 资产注入预期：彩生活的母公司花样年控股于2016年8月收购万达物业管理，未来可能将其注入彩生活，预计最早在2018年实现，有望提升毛利润超过10%。
• 估值分析：根据2017年每股盈利预测（0.25元人民币），公司市盈率为16.05倍，分析师认为20倍的市盈率是合理的，目标价为5.50港元。
• 财务健康：公司拥有充足的现金流和良好的财务结构，自由流通股占比27%，财务资源充足，支持并购扩张。

关键信息

• 股价表现：截至2017年5月16日，收盘价为4.55港元，目标价为5.50港元，上涨20.9%。

• 财务指标（2015-2019E）：

  • 收入：828百万元 → 1,342百万元 → 2,028百万元 → 2,744百万元 → 3,379百万元
  • 税后净利润：168百万元 → 188百万元 → 248百万元 → 319百万元 → 414百万元
  • 每股盈利：0.17元 → 0.19元 → 0.25元 → 0.31元 → 0.41元
  • 市盈率：24.0x → 21.6x → 16.5x → 13.0x → 10.0x
  • 股息收益率：2.1% → 2.2% → 3.0% → 3.9% → 5.0%

• 财务结构：

  • 总资产：2,719百万元 → 4,023百万元 → 4,233百万元 → 4,945百万元 → 5,316百万元
  • 总负债：1,418百万元 → 2,490百万元 → 2,403百万元 → 2,735百万元 → 2,677百万元
  • 股东权益：1,301百万元 → 1,532百万元 → 1,829百万元 → 2,210百万元 → 2,639百万元

• 经营效率：

  • ROE：15.7% → 14.9% → 17.0% → 18.4% → 20.2%
  • ROA：10.5% → 6.9% → 6.2% → 7.5% → 8.4%
  • 资产负债率：52.6% → 61.8% → 56.8% → 55.3% → 49.9%

• 现金流情况：

  • 经营现金流（CFO）：239百万元 → 322百万元 → 353百万元 → 681百万元 → 746百万元
  • 自由现金流（FCF）：-434百万元 → -121百万元 → 0 → 297百万元 → 397百万元

• 业务结构：

  • 物业管理服务收入：586百万元 → 1,059百万元 → 1,673百万元 → 2,318百万元 → 2,881百万元
  • 工程服务收入：135百万元 → 126百万元 → 139百万元 → 153百万元 → 168百万元
  • 社区租赁、销售及其他服务收入：106百万元 → 157百万元 → 216百万元 → 273百万元 → 331百万元

• 平台收入：

  • 2016年平台使用费收入为74百万元，预计2017年将增长至112百万元，同比增长52%。

风险提示

• O2O平台未能有效产生现金流。
• 万达物业管理资产注入延迟。
• 新业务收入增长放缓。
• 市场竞争加剧。

结论

彩生活作为中国最大的物业管理公司之一，具备强大的业务基础和增长潜力。公司通过成熟的O2O平台和潜在的资产注入，有望在未来几年实现盈利增长。分析师认为公司估值合理，给予“买入”评级，目标价为5.50港元。