20180828-中国银河国际证券-绿城服务-02869.HK-新服务发展仍需耐心等待；下调评级至「持有」_7页_965kb

绿城服务 [2869.HK] 总结

核心内容概述

绿城服务（2869.HK）在2018年上半年实现了收入、每股盈利及在管面积的同比增长近30%。然而，经营利润仅同比增长20%至2.78亿元，低于市场预期。主要原因是公司对新业务和新技术的大量投资导致高增长业务毛利率下降，同时销售、一般及行政开支增加。公司强调注重质量增长，而非粗放式扩张，并认为新业务的回报需时间。

主要观点

• 核心业务表现强劲：
  物业服务分部收入同比增长31.8%至20.15亿元，毛利率扩大至11.9%。在管面积同比增长28.3%至150.8百万平方米，管理层预期未来在管面积将以年均约30%的速度增长，以确保服务质量。

• 新业务发展需时间：
  园区服务分部收入同比增长45%至5.12亿元，但毛利率下降5.6个百分点至30.2%。管理层表示未来增长和毛利率将维持当前水平，但该增长仍低于市场预期。咨询服务分部收入同比增长24.5%至4亿元，显示公司具备拓展业务的能力。

• 内生增长为首要目标：
  尽管预计2019年大部分业务利润率将改善，但由于低利润业务占比高，整体利润率仍将轻微下降。公司更倾向于投资员工和基础设施以提升服务质量，因此短期内利润率不会显著改善。

• 下调评级及盈利预期：
  鉴于新业务尚未带来明显收益，以及人民币贬值等因素，分析师将评级从“买入”下调至“持有”，并下调2018/19/20年的每股盈利预期分别为5%/9%/15%。目标价由7.65港元下调至6.47港元，基于30倍的2018年市盈率。

关键信息

财务指标概览（单位：百万元人民币）

投资建议与估值

• 评级调整：从“买入”调整为“持有”。
• 目标价：6.47港元（+0.2%）。
• 潜在升幅：预计在5.63港元水平有约15%的潜在升幅。
• 当前估值：2018年市盈率接近30倍，已反映部分预期。

市场与公司概况

• 市值：22.86亿美元。
• 发行在外股数：32.869亿股。
• 核数师：KPMG。
• 自由流通量：38.8%。
• 52周交易区间：4.13-8.35港元。
• 主要股东：李海荣（主席，21.29%），Orchid Garden Investment（36.72%）。

风险与展望

• 关键风险：新业务回报延迟、人民币贬值、成本控制、潜在并购活动。
• 长期展望：分析师认为绿城服务的长期表现仍具正面潜力，但建议投资者耐心等待更佳买入时机。

总结

绿城服务的核心业务持续增长，但新业务和新技术投资导致经营利润增长低于预期。公司注重服务质量，不追求快速扩张。尽管长期前景积极，但短期内盈利增长可能受限，因此评级下调至“持有”。当前估值已反映部分增长预期，建议等待更佳入场时机。