中国物业管理行业分析总结
核心内容概览
中国物业管理行业在2017年展现出稳定增长的态势，并且面临并购机会和新收入来源的潜力。随着城镇化进程的推进和居民收入的增长，物业管理需求持续上升。行业整体呈现高度分散的格局，前100大公司仅占约30%的市场份额，这为行业整合和创新提供了良好的环境。
主要观点
- 行业增长：预计2015至2020年，物业管理行业的在管总面积年均复合增长率将达到3.6%，并在2020年达到208亿平方米。
- 盈利增长：覆盖的三家行业龙头公司（绿城服务、彩生活、中海物业）预计在2016-2018年的每股盈利年均复合增长率将达到21%-28%，远高于“旧经济”行业的增长。
- 估值分析：三只股份的2017年预测市盈率为16-21倍，考虑到盈利增长潜力，估值被认为具有吸引力。
- 推荐顺序：绿城服务 > 彩生活 > 中海物业。绿城服务因业务受益于长三角地区的中高端物业服务发展，被列为首选；彩生活盈利有望在2017年恢复增长，但执行记录存在一定担忧；中海物业短期内缺乏催化剂，建议投资者等待更好的入场时机。
关键信息
公司概况
| 公司名称 |
股票代号 |
评级 |
当前股价（港元） |
目标价（港元） |
| 绿城服务 |
2869 HK |
买入 |
3.40 |
4.05 |
| 彩生活 |
1778 HK |
买入 |
4.55 |
5.50 |
| 中海物业 |
2669 HK |
持有 |
1.44 |
1.60 |
盈利与增长预测
| 公司名称 |
2016年每股盈利增长（%） |
2017年每股盈利增长（%） |
2018年每股盈利增长（%） |
2016-2018年每股盈利复合增长率（%） |
| 绿城服务 |
19.19 |
31.75 |
- |
24.89 |
| 彩生活 |
30.93 |
24.00 |
- |
28.04 |
| 中海物业 |
16.28 |
25.00 |
- |
20.56 |
估值指标
| 公司名称 |
2017年市盈率（倍） |
2018年市盈率（倍） |
2017年市净率（倍） |
2018年市净率（倍） |
2017年EV/EBITDA |
2018年EV/EBITDA |
| 绿城服务 |
20.98 |
15.93 |
4.02 |
3.29 |
10.03 |
7.15 |
| 彩生活 |
16.20 |
13.06 |
2.37 |
2.00 |
10.51 |
7.80 |
| 中海物业 |
18.00 |
14.40 |
3.99 |
3.19 |
8.58 |
6.72 |
行业估值比较
| 公司名称 |
2017年市盈率（倍） |
2018年市盈率（倍） |
2017年市净率（倍） |
2018年市净率（倍） |
2017年ROE（%） |
2018年ROE（%） |
2017年股息收益率（%） |
2018年股息收益率（%） |
| 绿城服务 |
20.98 |
15.93 |
4.02 |
3.29 |
30.85 |
23.30 |
1.32 |
1.65 |
| 彩生活 |
16.20 |
13.06 |
2.37 |
2.00 |
13.82 |
17.00 |
2.96 |
3.95 |
| 中海物业 |
18.00 |
14.40 |
3.99 |
3.19 |
33.32 |
35.90 |
2.08 |
2.08 |
| 行业平均 |
15.27 |
20.82 |
10.25 |
15.16 |
-6.05 |
11.54 |
3.03 |
2.40 |
行业投资逻辑
- 增长驱动：城镇化和居民收入增长为物业管理行业提供持续发展动力。
- 政策风险较低：相比房地产开发，物业管理受政策影响较小，具有更稳定的增长前景。
- 并购机会：行业高度分散，为领先公司提供大量并购机会。
- 增值服务：增值服务的利润率通常高于传统服务，且成为盈利增长的重要来源。
财务模式与风险分析
财务模式
- ** lump-sum basis**：收入为实际收取的管理费，毛利率取决于实际支出，是行业常用方法。
- ** commission basis**：收入为预设比例（如10%），毛利率为100%，但存在较高的坏账风险。
坏账风险
| 公司名称 |
2016年坏账准备（单位：万港元/人民币） |
坏账准备占比（%） |
净利润（2016年） |
坏账占净利润比例（%） |
| 中海物业 |
289,988 |
12.0% |
226,296 |
-15.3% |
| 彩生活 |
530,327 |
15.0% |
216,011 |
13.3% |
| 绿城服务 |
546,666 |
4.4% |
294,787 |
9.7% |
收费与风险
- 管理费主要由居民和业主支付，存在一定的现金回收风险。
- 采用 commission basis 的公司面临更高的坏账风险，需关注应收款项的坏账准备和实际回收情况。
- 绿城服务因大部分社区采用 lump-sum basis，坏账风险最低；彩生活因采用 commission basis 较多，风险最高。
结论
中国物业管理行业在2017年展现出良好的增长前景和投资价值，尤其是在政策环境相对稳定、城镇化持续推进以及增值服务不断创新的背景下。绿城服务和彩生活因盈利增长潜力较大，被给予买入评级，而中海物业因缺乏短期催化剂，被建议持有。投资者应关注行业整合、增值服务和财务模式带来的不同风险和机会。
