20170517-中国银河国际证券-中海物业-02669.HK-有待获得中国海外发展的大力支持；首次覆盖并予持有评级_15页_1mb

中海物业 [2669.HK] 详细总结

核心内容

中海物业是中海外（0688.HK）旗下物业管理公司，业务覆盖中国内地及香港。公司自2015年分拆上市以来，依托母公司的强大项目支持，预计2016年至2019E年每股盈利的年均复合增长率可达18.3%。截至2016年底，公司拥有超过18亿港元净现金，具备较大的收购能力。尽管公司有潜力通过收购中信地产的物业管理业务来推动增长，但相关交易的时间和估值尚未明确，因此分析师建议保持谨慎乐观。

主要观点

• 母公司项目支持强劲：中海物业的在管面积中约90%来自中海外及其关联公司开发的房地产项目，母公司强大的项目管道是公司盈利增长的关键驱动力。
• 潜在收购机会：中海外于2016年收购中信地产后，中海物业可能从母公司获得中信地产的物业管理业务，该业务2015年收入为9.2亿港元，占中海物业当年收入的36.2%。若收购成功，将成为公司的重要催化剂。
• 海外市场表现突出：中海物业来自港澳地区的收入占比高于同行，显示其在海外拓展方面的领先地位，这有助于其获取高收费项目。
• 盈利预期与估值：分析师预计中海物业2017年每股盈利为0.08港元，对应市盈率18.1倍，处于行业中间水平。目标市盈率为20倍，目标价为1.60港元，较当前股价有11.1%的上涨空间。
• 风险提示：第三方开发商支持不足、增值服务市场竞争激烈、收购不确定性是主要风险因素。

关键信息

财务指标（单位：百万港元）

收入构成（单位：百万港元）

收益率（单位：%）

财务健康状况

• 净现金流：截至2016年底，公司持有超过18亿港元净现金，自由现金流（FCF）表现良好，预计2017E年自由现金流为707百万港元。
• 资产负债情况：截至2016年底，公司总资产为25.7亿港元，负债总额为18.4亿港元，资产负债率较低，财务结构稳健。

估值与股价表现

• 目标价：1.60港元，对应2017E年20倍市盈率。
• 当前股价：1.44港元（2017年5月16日）。
• 市值：6.076亿美元。
• 发行在外股数：32.869亿股。
• 自由流通量：38.8%。
• 52周交易区间：0.987-1.83港元。

结论

中海物业凭借母公司强大的项目支持及海外业务优势，具有良好的盈利增长潜力。尽管目前缺乏明确的催化剂，但其财务状况稳健，自由现金流充足，未来若能成功收购中信地产的物业管理业务，将显著提升其业务规模和盈利能力。分析师建议首次覆盖并给予“持有”评级，认为其当前估值合理，未来成长性良好。