20210319-城市测量师行-房地产_2021年2月-楼市密集调控_新建商品住宅市场将迎来降温_5页_1mb

2021年2月上海新建商品住宅市场总结

核心内容概述

2021年2月，上海新建商品住宅市场在延续年初的活跃态势后，受到密集调控政策的影响，市场热度有所回落。政策层面加强了对投资投机行为的限制，包括购房资金核查、规范企业购房行为、以及对优先购房政策下的新房实施5年限售等措施，有效抑制了非刚需购房需求。市场供应和成交总量维持高位，但价格出现结构性上涨，成交量结构发生变动，刚性需求成为主导。

主要观点

• 市场活跃度：1-2月新建商品住宅供应量达到近六年最高水平，成交面积突破200万平方米，保持高位。
• 价格波动：由于高单价项目入市，新房成交均价处于近半年高位，但高端物业成交份额降至34个月以来最低。
• 政策影响：调控政策升级，对投资投机需求形成有效打击，市场或将进入实质性降温阶段。
• 区域表现：外环以外板块成交占比高，嘉定新城、南桥板块表现突出，徐泾、金虹桥、豫园等板块价格较高。
• 成交结构：90-145平方米户型占比稳定，145-200平方米和70-90平方米户型此消彼长，刚性需求回升。

关键信息

1-2月成交前十板块

1-2月成交前十楼盘

热门新增供应楼盘

市场存量变化

• 截至2021年2月底，全市一手住宅存量为45463套。
• 1-2月新房存量持续下滑，较去年底减少9462套。
• 新房市场供不应求，存量已回到2018年末水平。

结论

2021年2月，上海新建商品住宅市场在政策调控下出现降温迹象，但整体仍保持较高的供应和成交水平。高端物业成交份额下降，表明市场正向刚需和改善型需求倾斜。外环外板块及部分重点区域如徐泾、金虹桥、豫园等表现活跃，而部分项目因缺乏交通配套或价格过高面临挑战。市场整体呈现结构性调整，未来需关注政策对市场供需关系的持续影响。