2023-05-19-城市测量师行-房地产行业2023年4月上海住宅买卖市场_新建商品住宅_9页_1mb

2023年4月上海住宅买卖市场分析

市场概要

2023年4月，上海住宅市场整体交易热度趋稳，成交量同比小幅下滑，但促成了结构性利好。新房市场供应放缓，但热点交替，需求偏好继续向改善性及核心区利好的方向集中。二手住宅市场交易热度普遍下行，但中高端次新改善型房源表现较为坚挺，技术性调整中分化特征更加明显。

01 新房市场

• 供应结构变化：第三批次新房陆续入市后，供应及成交量下降；部分远郊项目认购乏力，热度未达预期。
• 区域热度分化：中心城区及近郊热门板块如徐泾、吴泾热度高企；部分远郊板块如松江去化疲软。
• 需求结构上移：购买力从刚需向改善型、次新改善转移，单位成交总价与面积段以改善需求为主。

02 二手住宅市场

• 整体成交量与价格：成交量环比下降约30%，成交均价环比下跌1.3%，市场热度降温。
• 成交结构变化：总价段500万元以上的高端房源及大户型成交占比提升；改善型需求持续释放。
• 政策影响：政府发布了多子女家庭公积金贷款利好政策，提升刚需和刚改置业动机。

04 重点区域动态

• 徐汇区：衡山路板块商业优势吸引改善型需求，公寓成交量创五年新高；月浦板块基于低价吸引刚需购房团体。
• 远郊区域，如卢湾区、奉贤区、金山区成交量下滑明显，市场表现受技术性原因和购买力差异影响不一。

06 市场结论

• 刚需与改善需求：刚需市场仍以团购和个人低总价、郊区配套型楼盘为主力；改善需求逐渐从市中心转向近郊及远效热门配套区域。
• 风险提示：非核心区市场较易受购买力波动影响，部分项目成交率与市场预期差距较大。
• 短期趋势：市场进入温和调整状态，结构性机会持续存在，预期政策活力持续影响市场逐步回暖过程。