2022-01-20-城市测量师行-房地产_新增市场_2021年上海住宅市场_8页_1mb

2021年上海住宅市场概况

• 整体表现：上海2021年商品住宅市场延续升温趋势，全年新增供应810.58万平方米（增长4.04%），成交1054.37万平方米（增长14.89%），成交均价55,462元/平方米（同比下降0.94%），单年成交量首次突破千万方。
• 调控背景：市场在政策调控下维持平稳运行。2021年上海密集出台楼市政策，包括限购升级、摇号选房积分制、新房限售等，精准控制市场热度，全年新房成交均价结束持续上涨态势。

价格与供需情况

• 价格变化：新房年度成交均价呈小幅下滑趋势，除部分季度因高端项目供应推高均价外，多数季度成交均价维持在6万元/平方米以下且波动幅度低于6%。
• 供需平衡：2021年供需比降至0.77，供不应求局面持续加剧。外环线以外区域供应与成交占比分别达到近80%和77%，成交占比创近六年新高，郊区市场热度上升。

空间结构变化

• 环线分布：中心城区（尤其是内外环间区域）供应大幅减少（同比降45%），需求向外环外区域转移。内中环区域供需比降至0.56，供需失衡最严重。
• 热门区域：嘉定新城、青浦徐泾、临港新城、金汇板块等外围区域成交活跃，得益于房产价格相对较低、房源供应充足、政策支持力度加大。

产品结构分析

• 户型占比：三房户型占据主导（2021年占比达58%），二房及以下套数下降至不到20%，四房及以上户型亦有所下滑。
• 总价段分布：200万元以下和700万元以上物业成交份额均收缩，300-500万元总价段份额升至三成以上，创历史新高，反映出刚需和刚改类产品成为市场主力。

存量与去化状态

• 库存水平：2021年末一手住宅存量46112套，相比上年末减少16%，去化周期多数月份不足4个月（全年10个月低于该水平）。
• 市场压力：尽管政策调控收紧，新房需求仍旺盛，去化速度快于新增供应，导致市场整体供不应求，新房价格倒挂效应明显。

政策调控与市场展望

• 政策导向：2021年上海坚持“房住不炒”，强化限购、信贷管理、新房限售等措施，同时针对五大新城及自贸区定向放宽落户条件以平衡人才政策。
• 市场展望：2022年预计上海房地产政策将重点推动保障性住房建设，纠正过度调控措施，在满足合理住房需求基础上实现良性循环，促进市场健康发展。